从洪灾和疫情冲击到19条“新政” 郑州楼市这一年经历了什么? | 楼市地理

人口超千万、GDP规模超万亿的大都市,却在房地产市场黯然失意,龙头房企带头杀价出货,首付分期屡见不鲜......这是郑州这片土地正在上演的现实。

郑州,华夏文明的重要发祥地,古称商都,今谓绿城。这里曾孕育出规模超千亿的本土房企,也因洪水及疫情等原因,让深耕于此的房企断臂求生。今年来,河南多家房企主动放假,老牌企业建业挥刀向内,碧桂园等龙头也祭出大幅降价的戏码。

庞大的人口体量、惨淡的楼市行情,两者背道而驰产生的魔幻感,让许多购房者心生疑虑。“降价这么多,都不要买了。”有购房者看着某龙头房企的降价信息称,还有人被首付分期“诱惑”入手后,如今顶着高额月供有苦难言。

为提振楼市行情,3月1日,郑州市人民政府办公厅发布通知,提出19项房地产行业相关举措,包括取消认房又认贷、人才购房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设和转化等几大利器。

经历了洪水冲击的中部人口大城,开始向楼市复苏发起冲刺。

龙头房企杀价出货

郑州楼市行情明显下行,是从去年下半年开始的。

2021年7月17日至23日,河南省遭遇历史罕见特大暴雨,发生严重洪涝灾害,灾害共造成河南省150个县(市、区)1478.6万人受灾,直接经济损失1200.6亿元,其中郑州市直接经济损失409亿元、占全省的34.1%。

洪水叠加此后多轮疫情的冲击,让河南尤其是郑州受到极大影响。“去年真的太难了。”谈起过往经历,许多河南当地的地产人都心有所感。从那时开始,已经阴跌绵绵的楼市,降价案例明显增多,开发商为了回血奋力出货,这一趋势延续至今。

以位于管南区域的碧桂园名门时代城为例,该项目一期2019年推出,当时房源均价约12700元/平方米,2020年涨到12800~13500元/平方米,如今精装修特价房源售价约11000~11500元/平方米。

万科在郑州二七区一项目也有类似现象。房天下数据显示,万科大都会最早于2016年开盘,至今已卖到第七期,此前楼市行情好时,该盘售价稳定在13000元/平方米左右,最高曾于2020年初推出16000元/平方米的洋房,如今在售均价约11800元/平方米。

龙头房企尚且如此,其他中小本土房企也彻底撕开了降价的遮羞布。“现在市场上很多首付分期的项目,甚至有项目打着零首付的概念进行营销。”有当地中介称。

譬如一套总价147万、首付款约44万的房源,申请首付分期后,可先拿14万,剩下的30万分两年或者三年支付,每月还8000元左右。

2020年至今,首付分期成为郑州楼市的常规营销手段。有购房者入手后发现,前两年月供压力太大,洪水及疫情冲击后还款难上加难;而对更多购房者来说,花样百出的促销,反而加重了等待观望的情绪。

克而瑞河南区域数据显示,2022年第8周,郑州有7个项目开盘,共推出约649套房源,累计去化约69套,去化率仅10%。其中,碧桂园时代城推案体量约33套,成交4套;滕威城推出约99套,成交约6套;东原阅城二期推出约100套,成交约8套。

如果将时间轴拉长,会发现外部因素只是郑州楼市下行的导火索,在此之前,郑州楼市已经低迷数年。

七年前,郑州楼市一片火热,地王频出挑动市场情绪,为楼市吸引了大量投资性需求。在刚需与投资置业推动下,郑州2016年新房成交规模达1693万平方米,较2014年扩大3倍。

但是,随着2016年中期楼市调控转向,限贷、限购、限价、限售等政策频出,市场过热现象也被遏制。此后,郑州楼市开始了漫长的回调期,2020年商品住宅成交面积仅1255万平方米,2021年再度下滑至1021.98万平方米。

“从城市发展角度来说,郑州的流入人口多数来自本省其他城市,因缺少高新技术企业,相应领域就业面较窄,对人才的吸引力也较弱,进而导致城市整体经济发展相对缓慢,对购买力的支撑略显乏力。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉第一财经。

出手主动去库存

克而瑞数据显示,截至去年12月,郑州商品住宅去化周期已超过21个月,库存压力进一步加大。

日前,郑州市代市长何雄公开表示,郑州的房地产市场现在遇到一些“小困难”,将来不会有大问题,市场需求平稳可期,供给侧也在优化调整。“在之前没有疫情时,郑州每年人口净流入40万,住房需求非常旺盛。”何雄称。

在人口体量上,郑州确实是当之无愧的大都市。第七次全国人口普查数据显示,郑州以1260.1万人的常住人口数量,跃居全国城市第十位、中部地区第一。

不过,郑州对年轻人才的吸引力,不如人口总量那样突出。大学生招聘平台梧桐果发布数据显示,2021年郑州的毕业生留存率为62.2%,在新一线城市中排名第十。

为吸引人才,新政规定,在郑创业就业的博士、硕士研究生等,符合条件的可购买共有产权住房,购买商品住房的按照政策给予购房补贴。在郑创业就业大学生购房前,符合条件的提供保障性租赁住房,对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴。

在信贷方面,加大房地产企业并购贷款支持,有效缓解市场主体资金链运行压力。同时,引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

同时,郑州还祭出了另一大“利器”:棚改货币化安置。官方称,实施安置房建设工作三年行动,结合房地产市场形势,坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。

关荣雪认为,近期郑州官方重提棚改货币化安置,由于拆迁户可得到一笔费用去自行购买房产,这将在一定程度上促进楼市消费,同时也将在一定程度上促进房价呈现稳中有升态势,毕竟市场买方多倾向于“买涨不买跌”。

贝壳找房郑州站发文称,推行货币化安置,可增强拆迁居民的购买力,包括房地产的购买力,侧面扩大购房消费需求。二是政府回购安置房,以保障性住房的形式推向市场,利于满足刚需群体的住房需求,增加城市对外来人口的吸引力。

受一系列消息刺激,郑州的二手房市场率先有所反应。机构最新数据显示,2月份二手房成交量中,50城中有超过四成环比增长,郑州成交量环比增长超60%。

“受开发商爆雷、新房市场延期交付、甚至烂尾频出等影响,部分购房者将目光从新房市场转向了二手房。”据多位当地中介透露,目前,郑州新房市场一片惨淡,二手房市场也较为分化,不过核心区域还算坚挺,远郊区二手房则越来越难。

贝壳研究院认为,目前,郑州二手房首套利率5.39%,二套利率5.64%,达到2021年以来最低水平,放款速度达到了历史最快水平;同时,通过扩大住房公积金制度受益范围、推进灵活就业人员参加住房公积金制度等,刺激了居民合理的住房消费需求。

河南楼市大环境的缩影

郑州楼市要走出这次“小困难”,并非一朝一夕之事。

业内普遍认为,影响商品住宅短期、中长期成交规模的因素略有不同,短期主要与地价、房价等相关,中长期主要取决于居民收入增长情况,与城市经济发展,产业升级密切相关。

克而瑞表示,郑州楼市成交能否放量,并不在于供应,而是受限于居民购买力。郑州作为省会城市,刚需基数庞大,短期内难以释放一方面是因自身收入有限,很难与市区房价相匹配;市场转淡行情下,房企打折促销,也加重了其观望情绪。

从最直观的GDP增速来看,2021年郑州GDP增速仅4.7%,低于全国平均值。因暴雨与疫情冲击,2021年郑州一般公共预算收入1223.6亿元,环比下滑约2.8%,是GDP排名前20的城市中,唯一公共预算收入下滑的城市。

郑州上述人口体量大、但经济发展有待提振的现状,也是整个河南的缩影。

“河南”作为省级区划名称,自元朝开始,并沿用至今。河南志记载显示,有史以来,河南就是人口比较集中的地区。汉代河南人口占全国的20%,隋朝占21%,唐代占16%,宋代以后,河南人口在全国比重有所下降,但直到清朝仍维持在6%左右。

在第七次全国人口普查中,河南省常住人口为99365519人,占全国人口的比重为7.04%,相比2010年共增加5341952人,增长5.68%。放眼全国,只有广东与山东人口总量高于河南,分别为126012510人、101527453人。

在经济发展方面,自2005年生产总值迈上万亿元台阶后,河南用五年迈上2万亿元台阶,再相继迈上3、4、5万亿元三个台阶,2021年生产总值5.89万亿元,已接近6万亿元。

但从增速来看,河南与甘肃、宁夏、吉林、天津、河北、陕西、内蒙古、黑龙江、辽宁、青海共10个省区市共处一列,2021年GDP增速数据低于7%。

郑州之外,河南楼市的整体行情不振。官方数据显示,2021年河南省商品房销售面积13277.19万平方米,同比下降5.8%,商品房销售额8657.71亿元,同比下降7.5%。房企买地的热情也在下降,期内土地成交价款417.40亿元,同比下降17.6%。

“近期,河南其他城市的楼市表现也略显乏力,如平顶山、新乡等,洛阳的新房成交表现相对稳健,但成交体量不大。”关荣雪告诉第一财经。河南楼市发展的挑战在于,产业布局较为单调且无核心发展板块,整体经济发展的提速难度不小,同时楼市供应端的产品力略显不足,一定程度上导致市场流动力处于较低水平。

为促进经济高质量发展,河南近日明确“十四五”期间制造业发展规划,要发展材料、装备、汽车、食品、轻纺5大传统产业,培育新一代信息技术、高端装备、新材料、现代医药、新能源汽车等7大新兴产业,布局氢能和储能、量子信息、类脑智能等6大未来产业。

与此同时,河南将以建设通道经济带、枢纽经济协同发展区为重点,拓展枢纽经济发展空间,将郑州打造成为全省枢纽经济发展核心动力源,建设豫西、豫南、豫东、豫北4个枢纽经济协同发展区,打造中原—长三角、京港澳、陆桥、济郑渝4条通道经济带。

关荣雪认为,河南楼市未来的机遇在于,一方面内陆开放不断加大,将在一定程度上带动购房需求增多;另一方面,部分区域间的联动较为紧密,将提升城市的人口吸附力。

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