生活恢复，经济重启，上海商业地产市场回归常态。

据多家市场机构发布的上海2023年一季度市场报告显示，在过去的三个月里，上海市场持续释放复苏信号：写字楼市场带看量和问询量的明显增加，购物中心的客流量大幅回升，大宗交易活跃度提高，高标仓库平均租金的上扬和空置率的下降……

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多位业内人士表示，境内外资金也颇为活跃，不少外资机构类的客户陆续回到国内，并对经济复苏的形势给出了较为积极的反馈。仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静预计，今年商业地产市场将呈现企稳回升势头。

图片摄影：任玉明

前两个月上海新增首店181家

在各项政策的大力支持下，上海步入了经济恢复的快速通道，各行各业也逐渐回归到往日的繁忙中。

“最近写字楼市场上有很多人问询，整体带看量也很大。”仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示，这其中包括了外资、内资、民营等企业，涵盖新赛道、传统赛道等各个行业。

从数据表现上来看，据戴德梁行监测，受较高供应量的影响，今年一季度，甲级写字楼整体空置率为17.31%，比去年四季度上扬0.61%；平均租金基本维稳，约为8.11元/平方米。

朱熙东表示，企业通常在一二季度对市场进行评估，三四季度才会集中发生一些大宗的租赁案例。

他同时透露，近期许多外资客户全球CEO、亚太区领导层都来到了上海，关注国内市场在今年上半年的业绩，并展望接下来的投资，比如是否进行团队扩容、办公室面积扩大等。“据我们从客户方面了解到的信息，大家对未来比较有信心，反馈相对积极。”

仲量联行投资部华东区资本市场部总监孙翎也提及，2022年底以来，不少外资在亚太地区的活跃度有所提升，中国的房地产市场是其关注的重点之一，有东南亚、中东等地区的资金也在布局中国市场。

在零售物业方面，上海促消费活动，带动消费市场持续升温，购物中心的客流量大幅回升，餐饮业态表现突出。

作为首店经济桥头堡的上海，在2022年共有1073家新设首店，新增规模领跑全国，2023年依旧保持着突出表现。据戴德梁行统计，前两个月，上海新增首店181家，其中餐饮、零售业首店达到113家、52家，占比62%、29%；娱乐业首店9家，服务业首店7家，合计占比达9%，较去年全年水平小幅提升。

戴德梁行提供的退税额展示了上海对国际消费者的吸引力。据披露，1-2月，上海退税消费高速增长，境外人士在沪退税消费达1.1亿，同比上升560.48%，平均客单价达21.42万元，同比上升40.28%。

戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九分析称，上海的退税消费及首店开店率取得“全国双第一”，预示着上海目标作为国际消费中心城市已取得显著的效果，更见预示着未来上海对于国际消费者的吸引力大大增加。随着3月底上海虹桥机场国际、港澳台航线复航，上海国际邮轮母港恢复常态化运营按下“重启键”，也预示着未来上海将接纳来自全世界的消费者。

长租公寓备受青睐

市场的积极也反映在了大宗交易的增长上。据仲量联行统计，今年一季度，上海大宗交易共有13单，总成交量达到247.6亿元，同比微增，延续了2022年四季度的活跃态势，投资热度持续回归，投资者对上海投资市场的预期更加积极。

由于统计口径的差异，戴德梁行统计的一季度大宗交易市场成交金额低于去年同期水平，但戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强同样给出了较为乐观的预测，并预计成交数字复苏将在下半年逐步体现。

“中国经济增长的确定性在全球最高，在这一点上，是没有机构质疑的。”卢强表示，中国是一个无法被忽视的市场。当前投资市场热情高涨的一个表现是，身为从业者的卢强“工作量增加了两三倍，有时候一天要开六七个会，这在去年下半年是很少的”。

投资型买家也在逐步回到赛场中。据仲量联行披露，上述13单交易中有9单来自投资型买家，成交金额占比近8成，回到了2018年、2019年时的高位。

孙翎表示，2022年第四季度时，自用型买家基本上占据了大部分江山，投资型买家占比在20%以下，如今投资者的返场意味着他们对经济复苏、上海市场的看好，也给市场带来了信心。

在多种资产类型中，长租公寓备受投资者青睐。据仲量联行数据，在政策利好下，长租公寓资产类别保持着较高的成交热度，一季度共有3宗成交，按成交数量计，占比达23%。

尽管长租公寓单项目体量较小、成交金额有限，但近年来已呈现出明显的上升趋势。孙翎透露，2017年-2021年的5年里，长租公寓资产的成交金额是55亿元，而2022年这一成交额达到了65亿元，“比过去5年成交总额还高”。

事实上，一季度长租公寓的三单成交总额已达到28亿元。据了解，截至4月中旬，上海已成交了第四单长租公寓，孙翎预计上半年可能会突破10单，该资产类别向上的成交趋势非常明显。

孙翎提及，目前长租公寓可交易的的项目非常稀缺，价格也处于较高的位置。她表示，近期的三单交易都发生在内环内，其中有两单是稳定、核心型的项目，已有租赁表现、运营成熟的项目，单价均已达到了4万元的高位，“这基本上已经是市场的基准价了”。

卢强也预计，得益于良好的租赁基本面、政策支持，以及相对清晰的退出路径，机构投资者对于长租公寓的热情仍将延续。