环球快讯:赶超上海、秒杀深圳,西部第一“楼市巨兽”是如何炼成的 | 楼市地理

今年“小阳春”率先掀起楼市热潮的是西部新一线城市——成都。

3月份成都的二手房成交量不仅领跑全国,还创下成都近7年来的单月成交量纪录。

根据成都住建局公开的网签数据,成都整个3月二手房备案成交量超过2.8万套,环比增长48%,同比增长103%,比上海还多卖了4000多套,一个月的成交量就超过去年深圳全年2.68万套的二手房成交量。


(资料图片)

今年一季度,成都新房、二手房共成交9.2万套,新房、二手房市场可谓同步繁荣,刚需客涌入二手房市场,改善型客户则热衷于楼盘“打新”。今年3月中旬,成都恒大天府半岛6期开盘,这个仅推出180套房源的楼盘吸引了5.2万组购房者登记,出现了“五万人摇号”的盛况。

成都是中国西部重要大都会,具有强大的经济发展实力,在西部地区有较强的虹吸效应。成都目前GDP已破两万亿,常住人口接近2200万,十年间人口暴增600多万。去年成都曾4次发布楼市解绑新政,置业需求如今正在集中爆发。

二手房挂牌量接近20万套,供需两旺

已经在成都工作5年的张连文今年29岁,过去几年他一直没有考虑过买房,但是最近开始看房,“突然感觉周围所有人都在聊房子,有的朋友在挂牌卖房,有的朋友在买新楼盘,也有人在看学区房”。

张连文说,他大学毕业后来到成都,一直都没有觉得买房是能挣大钱的,2016年起成都有过一轮涨价,但之后横盘了很久。在他的印象中,一直到2022年,成都的房价都是不温不火的,有同事说买了房也没赚钱,还要每个月还房贷。

而真正让张连文动了买房念头的原因,是房贷利率的大幅降低。“我今年春节后了解到,成都的首套房贷利率已经降到4.1%了,公积金贷款利率更低,相比之前的高利率,我现在贷款,一个月能少还1000多元房贷,这个对咱‘打工人’来说才是实实在在的好处。”

张连文目前还没有出手,他告诉记者,2月、3月楼市成交量大幅上涨后,新房和二手房确实出现价格上涨的苗头,但还不是普遍现象,所以他并不慌。“主要还是看板块和房屋品质,我想买一个品质中上等的房子,省去短时间内换房的麻烦,不过这类型的新房现在不好抢,二手房相比前两年确实有一定涨幅,但还在我接受范围内。区位偏远或者品质较差的老房子,我认为不会有太多上涨空间,毕竟现在市场挂牌量这么大。”

中指研究院数据显示,今年3月成都二手住宅成交面积达到了263万平方米,是同期商品住宅成交面积的1.3倍,同比增长107%,环比增长48%,一季度成交面积为538万平方米,同比增长88%。

不过,在这么大的市场消化量下,成都二手房的挂牌量不减反增。

仅计算贝壳找房体系挂牌二手房,去年10月下旬时,挂牌量约为17.8万套,11月就突破了18万套,而到了2023年4月则超过18.8万套。有贝壳经纪人透露,贝壳内部显示房源数量约为20万套。根据研究机构克而瑞四川统计,仅今年2月成都累计新增挂牌量超3.5万套。

“现在二手房成交量这么高,是因为供应和需求都上来了,二手房挂牌量大,可选择的房子多,去年又出台了很多松绑楼市的政策,市面上的房票也多起来了。”张连文说道。

回顾去年,成都分别在5月、11月、12月发布4次楼市新政,经过一系列调整,购房资格要求有了明显放松——除高新南区外的其他区域,购房资格全部打通;二孩及以上家庭新增一张“房票”;无房资格不再区分顺位;父母投靠落户可购房。

成都一家房产中介的经纪人吴强告诉记者,2月和3月确实很累,带看忙、签约忙,因为太火爆,房管局网审也走得慢。他表示,金融的宽松带来了成交量攀升。吴强介绍,在2020年-2021年时,成都有部分银行对“老破小”类住宅停办房贷或者流程卡得很慢,这类面积小、总价低的房型,实际上对于整个市场的流动有底层支撑的作用,如果老破小不好卖,那么其持有者就很难获得资金去买改善类的住宅。而现在,这部分“老破小”不再被卡死。

此外,从2022年下半年起,成都一些银行将住房按揭贷款年龄期限延长至80周岁以上,少部分银行甚至延期到85周岁,可做成需要子女担保的“接力贷”,这也让更多购房群体进入楼市。而且,部分银行还可以做带押过户,降低了二手房交易难度。

房价14连涨,新房市场现“5万人摇”

一般来说,楼市“买涨不买跌”,成都二手房市场的火爆,与房价止跌缓涨也有一定关联。

根据国家统计局发布的数据,截至今年2月,成都新房及二手房价格环比已连续上涨14个月。2023年2月,成都新房价格环比上涨0.7%,二手房价格环比上涨1%;新房价格同比上涨8.6%,高居全国第一,二手房价格同比上涨9.2%,同样高居第一。

克而瑞四川也认为,今年2月以来二手房挂牌价和成交价的上涨信号都很明显。去年6月时,成都的二手房挂牌均价大约是1.87万元/平方米,之后一路走低,年底的时候只有1.77万元/平方米,而今年2月挂牌均价突然升到了1.95万元/平方米,是成都“531楼市新政”以后的价格最高峰。

成交价方面,据克而瑞统计,截至今年2月,成都大部分区域成交均价较1月上浮300-500元/平方米,高新南区涨得最多,从2.54万/平方米涨至2.65万/平方米,涨幅约1100元/平方米,是全成都提价最高的区域。

新房首付门槛高、热门盘难抢,也是很多刚需转向二手房的原因。今年春节后,成都不少热门新房的“打新”难度不亚于上海和杭州。

3月中旬,成都恒大天府半岛6期开盘,这个仅推出180套房源的楼盘,竟吸引了5.2万组购房者登记,超288人抢1套房,中签率仅0.3%。

众所周知恒大近两年深陷债务风波,许多购房人避之不及,为什么在成都还如此火爆?原来,该楼盘股权已经发生变更,改为国资中国对外经济贸易信托有限公司100%持股,项目精装均价1.35万元/平方米,与附近在售二手房价格有超8000元/平方米的价差。在巨大的一二手价格倒挂前,楼盘热度居高不下,竟出现5万人抢房、报名系统网络堵塞的情况。在热门新房难抢的情况下,部分购房者便会转向二手房市场,挑选性价比较高的房源。

自住刚需客大量涌入二手房市场

从城市基本面来看,成都是中国西部重要大都会,具有强大的经济发展和自然资源优势,在制造业、现代服务业、文化旅游等产业方面具有很强的实力和规模效益。近年来,成都积极推动城市建设和品质升级,加强科技创新和人才引进,在西部地区具有较强的虹吸效应。

成都2022年GDP突破了2万亿元,在西部各市中仅次于直辖市重庆,人均GDP达到9.82万元,超越重庆。不仅是四川本省人在往成都跑,很多青海、甘肃等西部省份年轻人也会选择在成都安家。截至目前,成都的常住人口超过了2119万,相比十年前增长了600多万。

据克而瑞统计,成都二手房的最主要客群是首次置业的纯刚需客,占比高达六成。首次置业的刚需客群,多数会偏向于90平方米以内的二房或三房,总价控制在150万元以内。目前成都二手房总价150万元以内占比大约六成,150万至300万占比大约三成,成交套均面积只有93.1平方米。

吴强告诉记者,在他接触的二手房客户中,绝大多数都是自住刚需客,有较多是外地来蓉工作安家的年轻夫妻,也有本地客户买来自住以及使用学位的,这些需求在疫情三年以及房价下行期积压较多,目前处于一个需求释放状态。反而是卖房人群中,有不小比例的投资客,他们趁着楼市进入活跃期赶紧套现离场,此外卖房者中也不乏需要置换的群体,比如卖掉老破小去买大户型,由于目前房贷利率已经比高位低了不少,所以置换人群中,许多人也有趁着置换房子降一降贷款利率的想法。

中指研究院认为,成都房地产市场之所以展现出良好的回暖势头,得益于2022年年中、年底两次集中新政效果持续发酵,以及市场不再受到诸如去年高温限电、疫情封控等非常规因素的扰动,置业需求释放通畅并呈现集中爆发的特征。进入三月,供应量快速回升,同时二手房挂牌量及成交量也保持高位,新房、二手房市场同步繁荣。

吴强认为,成都这一波二手房行情确实有需求集中爆发的特点,不排除接下来可能会有一定程度回落,后续进入平稳期。

(应受访者要求,文中张连文、吴强均使用化名)

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