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公募REITs扩募进行时，业内提醒投资者关注底层资产

来源：第一财经 • 2022-03-29 18:09:28

公募基金正在为REITs扩募做准备。

近期，监管政策正指向公募REITs产品进一步融资。其中，国家发展改革委3月28日发布的《关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知》提出，推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs。

证监会也于近日发布消息称，正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则。

沪深交易所均表示，正紧锣密鼓地进行相关业务的技术准备工作，并积极引导有扩募需求的REITs做好资产筛选，扩大标杆产品规模。

“目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备的项目接近100个。鹏华基金基础设施基金投资部负责人周宁告诉记者，从政策鼓励、项目行业认知程度和基础设施存量规模等维度综合来看，高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房等类别的项目可能成为未来一段时期公募REITs扩容的主要方向。

对于公募REITs产品扩募，多家公募机构也表示正在着手相关准备工作。

建信基金方面也对第一财经透露，“公司正在积极对接企业，挖掘、储备优质可扩募资产；博时蛇口产园REIT基金经理王翘楚告诉第一财经记者，博时基金正在等待扩募规则的具体指示，进而进行相应的扩募工作。

相应地，公募REITs试点范围也在加速拓宽，3月24日，华夏中国交建REIT获批，也是2022年首单公募REITs产品；鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金也已于前期正式上报至深交所。

建信基金方面也表示，我国基础设施公募REITs目前尚处于试点阶段，建信基金方面正重点关注保障性租赁住房领域，预计未来保障性租赁住房会成为重要的公募REITs底层资产类别之一。

不过行业人士认为，已上市公募REITs项目较为成熟优质，吸引大量机构配置。同时，由于供给较少产品稀缺，部分交易型资金的涌入，短期内大幅推高了REITs的价格，造成风险积累波动加大。近日也有部分公募REITs发布在基金通平台暂停转让及风险提示公告。

受近期A股市场震荡影响，公募REITs二级市场表现不尽如人意，通联数据Datayes统计，截至2022年3月29日，我国共发行了11只基础设施公募REITs，规模合计364.26亿元。近5个交易日内，11只公募REITs产品中10只下跌，其中富国首创水务REITs跌超6%，跌幅度最大；红土创新盐港REITs近20个交易日下跌5.69%。

风险方面，上述行业人士指出公募REITs作为一项兼具股性与债性的产品，其预期收益、预期风险与底层资产的情况密切相关。

“目前公募REITs市场产品供给量较小，交易价格也会受到流动性、投资者价值判断、市场情绪等许多不确定因素的影响，市场炒作风险较高，不排除价格存在较大波动的可能。而且由于公募REITs的底层资产现金流可预测性强，现金流的产生机制明确、透明度高，因此资产价值较为稳定，单位价值波动性原则上有限。”睿资研究平台建议，投资者基于理性的价值判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs。

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