公募REITs扩募推进,业内称扩容至商业不动产是趋势

基础设施公募REITs扩募政策落地。4月15日,沪深交易所分别就基础设施公募REITs新购入项目指引公开征求意见,拟细化明确基础设施REITs新购入基础设施项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。

中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇认为,更多资产通过REITs发行上市会增加优质资产的供给,扩大REITs市场规模,包括流通市值规模等。政策也在鼓励长线资金、长线机构和价格投资导向的机构更多地进入REITs市场。

首批公募REITs的原始权益人有何经验?招商蛇口产业园REITs是首批9只基础设施公募REITs之一,招商蛇口总经理助理余志良表示,原始权益人要结合自身战略考虑是否要搭建平台,同时做好未来资产组合的循环机制和相应安排。

REITs是否应向商业地产等领域扩容?REITs是否有助化解相关领域风险?在日前举办的2022清华五道口全球金融论坛上,上述负责人进行了深入探讨。

房企试水REITs是未来趋势

目前,境内公募REITs涉及的行业是基础设施不动产投资领域,包括仓储物流、收费公路、水电气热等。商业不动产何时纳入公募REITs引发业内关注。

张宇提到,从境外成熟市场经验来看,REITs市场的发展路径是从房地产做起,逐渐拓展到基础设施,美国较为典型。

“国内是从基础设施先开始,但是未来是不是逐步向房地产扩容和过渡?我想可能是一个大趋势。”张宇提到。

他进一步表示,购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、租赁公寓等资产的供需非常活跃,这就意味着其租金和价格非常市场化和透明,这是做REITs重要的资产层面前置条件。

张宇也提到,在房地产调控的大背景下,开发商利用上述类型的资产发行REITs,再拿钱反哺其业务,技术上的突破和防范不难实现。“做业务上的切割,做资金的闭环管理,这个其实是可以实现的,技术上应该不是一个大问题。”

与此同时,REITs对于化解房地产风险也是有效的。张宇援引数据提到,梳理目前四十余个推出了REITs的国家或地区发现,REITs的机制制度改革创新,与当地的房地产市场风险,甚至是金融体系的一些关联风险相挂钩。

“通过REITs去化解、帮助解决这类型的风险,起到了比较明显的效果。”他表示。

美国威斯康星大学麦迪逊分校威斯康星商学院John P.Morgridge杰出讲席教授邓永恒指出,美国REITs迅速发展的经验表明,REITs对于建立可持续的、稳定的房地产市场非常有帮助。“当前中国迫切需要一个长期可持续的住房市场。为了实现这个目的,必须要有一个坚实的市场,比如说REITs市场。”

搭建REITs平台不是简单的融资

近期,沪深交易所就REITs扩募公开征求意见,对新购入项目业务全流程重要节点、扩募份额发售等关键事项进行规定。

扩募机制是REITs产品的重要特性,是市场建设不可缺少的重要环节。华夏基金援引数据表示,以美国为例,近年来美国REITs年度扩募规模已达到300亿~500亿美元,约占当年市值总量的2%~4%,扩募是REITs规模增长的主要途径。

记者了解到,部分公募基金正在为应对REITs扩募做准备,涉及人员、系统、业务对接等多方面。

首批基础设施公募REITs有哪些参与经验?如何看待产品上市之后的表现?

余志良说,REITs的现金流特点以及产品属性和产业园区高度吻合,解决了产业园区的重要痛点,即重投入、周转慢,也为产业园区打开了非常好的退出通道。

“产业园区一个很典型的特点就是现金投入大,回收相对偏慢,具有重资产、周转慢的特点。通过养熟资产,用REITs进行退出,我们获得了现金之后就会再来投入新园区的开发,形成了有效的循环跟周转。”他说。

除融资、加速资源周转之外,他提到,形成REITs产品还会促进经营团队加大力度对资产进行增值改造提升,同时强化团队经营能力。

对原始权益人,余志良提出两点建议,首先要结合自身战略考虑是否要搭建平台,其次对未来资产组合的循环机制作出相应安排。

“去搭这样的平台,一定不是简单地进行融资,而是注重产业跟资本的高度协同,形成有机互动,要和企业长远资本战略匹配。”他提到。