2022年3月10日，金茂物业服务发展股份有限公司（下称“金茂服务”，股票代码00816.HK）正式在香港联合交易所主板挂牌上市。金茂服务成为本年度首个完成上市的物管公司。

在宏观环境复杂多变、资本市场持续波动的背景下，金茂服务凭借良好的基本面和稳健预期的增长潜能，实现超额认购。

随着金茂服务的成功上市，其将在资本市场的助力下进一步增强市场竞争力，母公司中国金茂“双轮两翼”战略和“两驱动、两升级”模式下的城市运营能力亦将得到进一步提升。

聚焦一二线城市含金量更高的物业服务

作为中国领先且广受认可的高端物业管理服务提供商，承载母公司中国金茂的品质基因发展而来，金茂服务自1993年成立至今，长期聚焦于一二线高能级城市的高品质项目，持续为客户输出优质服务。目前，金茂服务已在全国48座城市实现业务布局。数据显示，截至2021年9月30日，金茂服务合约面积4573万平方米，一二线城市业务占比高于行业平均水平。

高能级城市的影响力、高端项目的服务力以及高净值客户的消费力，为金茂服务带来可观的市场先发优势，助力其实现了营收的发展以及利润高于行业均值的增长：招股书显示，2018年至2020年，金茂服务的收入复合年增长率28.2%。同期，金茂服务利润复合年增长率逾110.0%。

利润高复合增长的背后，是金茂服务始终坚持高标准服务投入，并持续赢得客户口碑，从而实现了单位管理面积上的更高含“金”量。

招股书显示， 2018至2020年，金茂服务的平均物管费为每平方米6.2元、5.9元及5.4元，高于百强物企的物管费均值：其中，住宅物业平均物管费高出同期行业平均水平50%至77%；非住宅物业平均物管费是百强物企非住宅物管费平均水平的2.5倍至3.94倍。

高能级城市的高净值客户群体，体现出更强的稳定性及应对周期变化的能力，因此金茂服务的整体收缴率更高、收入相对更稳定，具有更强的抗周期性。

此外，优质的服务质量使金茂服务始终保持行业领先的高客户满意度，助力其形成了“高满意度——高续约率——高收缴率——高定价能力——高水平服务投入——高满意度”的高位良性正循环，进一步提升了收入及盈利稳定性。

如今，随着金茂服务上市并开启加速发展新征程，其高端的服务品质及良好的口碑，不仅成为这家公司外拓规模的稳定基础，也将为其进一步探索和拓展增值服务提供有利的机会与空间。

深耕城市服务运营 全周期全场域服务力

基于高品质服务的体系及口碑沉淀，对接中国金茂与金茂服务自身的城市运营策略，金茂服务率先探索全业态、全周期、全场域的管理服务能力。

在高端住宅之外，金茂服务已布局商办、产业园区、公共物业、城市运营服务等多元城市空间。全业态全方位的物业组合，不仅能最大程度发挥不同物业类型之间的协同效应，增强多维度服务内容及能力，且能有效规避单一业态的风险，获得足以穿越经济周期的可持续增长韧性。

中国中化控股有限责任公司董事、总经理、党组副书记李凡荣在上市仪式上表示，金茂服务将牢牢把握国家“十四五”规划和2035远景目标纲要提出完善新型城镇化战略这一难得的历史机遇，为城市发展创造新供给、促进新消费、赋予新动能。以“小服务”的高质量发展，助力“十四五”大战略目标顺利实现。

在全业态布局、全周期服务的能力支持下，借力母公司中国金茂作为中国领先城市运营商的优势，金茂服务不仅率先进入城市服务这个潜力极大的“蓝海”领域，并在这个新赛道中率先占据了关键战略据点，甚至实现了模式上的领先进阶。

目前，中国金茂在全国布局34个城市运营项目，金茂服务已与其中的22个项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，12个项目已投入运营。

更值得关注的是，金茂服务正在利用其卓越的物业管理及客户服务能力，为行业上下游提供一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案，并在实践中探索出其独特的、可复制的城市服务模式。

创新科技加持发展 服务半径不断延伸

回顾金茂服务的发展可以看到，其高端物业拓展与城市服务进阶在近几年中获得了加速度的发展——这离不开其独有的、以服务为核心的科技创新力的加持。

以“数字孪生”等新技术应用为核心，金茂服务搭建了物业运营和智慧服务新平台。管理服务从公域延伸，触达私域服务，形成了全新服务生态。目前，金茂服务已建立了完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准。

运用先进技术打造智慧社区，金茂服务用物联网、人工智能、大数据分析及云计算等技术，构建涵盖安防、保洁、停车、计费等多种应用场景的智慧社区，为住户提供安全、便捷、舒适的生活环境，进一步实现了客户满意度的提升。

此外，金茂服务积极与相关科技公司合作，逐步实现为业主提供智能交付服务，为城市打造智慧大脑，支持政府解决综合治理运营难题等不同服务场景的解决方案。

在以服务为核心的科技创新力加持下，金茂服务的经营稳定性和未来发展空间也在进一步拓宽。

多重竞争优势支持高速增长趋势显著

展望未来，金茂服务堪称是未来三到五年中成长性更高且高速增长趋势更显著的物业潜力股。

高估值可期，首先源于金茂服务背靠全球规模最大的综合性化工企业中国中化和一线品牌房企中国金茂，在控股股东强大的项目储备支持下，拥有明确可见的可持续增长机会。

资料显示，中国金茂截至2020年底持有土地储备9510万平方米，庞大的高端物业项目储备，无疑为金茂服务带来长期稳定的增量，为其长远发展和高质量增长奠定基础。

对此，中国金茂控股集团有限公司总裁李从瑞也在上市仪式上表示，作为金茂服务的母公司，中国金茂将一如既往地从战略、项目、资金、人才等方面全力支持金茂服务健康快速发展。

此外，金茂服务亦可借助与中国中化的潜在业务合作带来更多的发展机会。2021年7月，金茂服务就与中化蓝天达成战略合作，为中国中化旗下优质工业园及写字楼提供物业管理服务，包括绍兴上虞基地、苏州太仓基地等，进一步扩大产业园区服务赛道。

凭借在多业态和城市运营服务领域的服务力及良好的品质口碑，金茂服务走向市场即展现了强大的规模外拓和业绩增长潜能。仅仅在去年一年中，金茂服务就陆续与嘉善经济开发区物业管理有限公司、舟山政府旗下平台公司、南京新尧新城管委会达成战略合作。

截至2021年9月30日，金茂服务已就独立第三方所开发物业订立40份管理合约，合约建筑面积及在管建筑面积分别为435万平方米及321万平方米。

未来，金茂服务还将加速布局第三方外拓，为更多城市提供一体化城市运营服务方案。随着可快速复制的成熟业务模式的形成，正在聚合而成的规模效应将持续为其带来收入的大幅增长。

金茂物业服务发展股份有限公司执行董事兼首席执行官谢炜在上市仪式上表示，物业管理服务的终极目标是通过全周期、全场域的高品质服务，实现资产的保值增值，满足人们对美好生活的向往。未来的物业行业，将愈益呈现平台经济和服务集成商的主导逻辑，通过整合优质社会资源，管理物，服务人，进而助力多元价值的涌流。在这样的行业本质和发展图景中，金茂服务将成为时代重任的使命担当。

随着金茂服务的挂牌上市，行业格局仍将进一步调整变化，这家公司的未来，也更加值得期待。

本文仅供参考，不构成投资建议。