意料之外也在意料之中，龙湖集团决定分拆物业上市，新品牌名叫“龙湖智创生活”。1月7日，龙湖智创生活递交招股书，计划在港交所上市。

这家稳健的地产龙头，此前曾被数次追问，是否有分拆物业的打算。原因无他，相较于受政策预期影响的地产股，物管板块仍处于具备想象空间的黄金年代。如果顺利登陆港股，龙湖将再添一个强有力的资本平台，物管板块也会迎来一个全新物种。

龙湖智创生活的“新”，根本在于其业务范围及模式。与主打传统住宅物业管理的公司不同，龙湖智创生活横跨“物管+商管”两大赛道，以轻资产模式提供住社区物业管理服务、商业运营管理服务、产业办公及城市服务。

不仅如此，龙湖智创生活首次面世，便带着在管面积2.5亿平方米、去年前三季度营收超77亿元、在管第三方项目占比近六成、领先的科技实力等诸多标签。当前，物管行业正处于规模倍速增长、收并购高频发生、强者吞并弱者的阶段。与资本市场接轨后的龙湖智创生活，会讲述怎样的新故事，充满想象空间。

物管板块将迎新巨头

在过去的2021年，物管板块经历了从疯狂到回归理性的过程。

上半年，物管行业政策利好频发、加上多家企业发布增长计划，整个物管板块热度高涨，近30家企业成功递表。不过，经历了一番火热行情后，市场情绪逐渐回归理智，资本对企业的估值，也不再是盲目的规模逻辑，而是更重业务多元与成长性。

行业回归理性的另一面，是龙头物管迎来前所未有的发展机遇。在资本疯狂期，无论大小开发商，都能借助物管分一杯羹；如今，一些房企将旗下物管资产摆上货架，有实力的龙头物管，则看准时机进场，通过收并购快速扩张。

去年，33家物管企业合计发生84起收并购事件，其中经企业明确披露资金及收购裨益的事件合计61起，共耗资344.9亿元。其中，龙湖智慧服务便以合理的价格，收购了亿达服务、美好幸福物业服务、楷林商务服务、九龙仓物业等多家企业。

规模不断攀升的龙湖智慧服务，留给市场的想象空间越来越大。终于，2022彼一开年，龙湖便先于其他房企，将物业板块推向资本市场。被打包上市的，也不仅是龙湖智慧服务，而是基于龙湖集团“智慧服务”和“商业运营”两大航道而生的新物种。

具体而言，龙湖智创生活的业务涵盖住宅、其他非商业物业管理服务，以及商业运营管理服务。包含物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，以及购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。

从规模及业绩看，龙湖智创生活将成为物管板块颇受瞩目的新生力量。截至2021年12月28日，该公司合约面积及战略合作面积达4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。其中，住宅及其他非商业物业在管面积2.3亿平方米，覆盖百座城市。

管理规模不断扩展之余，该公司的高量级项目占比维持在较高水平。截至2021年9月 30日，其位于一二线城市的物业管理服务项目面积为1.64亿平方米，占比约77%；在管由独立第三方开发的项目占比近六成，行业认可度不断提升。

与当前已上市物企相比，龙湖智创生活的规模是行业均值的两倍多。截至2021年6月30日，披露在管面积的45家上市物企，在管面积均值约1.16亿平方米。基于庞大的在管规模，该公司在营收绝对值及同比增速上，同样表现突出。

截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。期内，龙湖智创生活物管、商管板块，分别贡献了60.12亿元、17.59亿元营收，占比分别为77.4%、22.6%。

亿翰智库认为，基于物企之间品牌形象、资金、母公司的差异，各企业在收并购领域将拉大差距，2022年将成为物管行业的分水岭。随着行业集中度加速提升，强者恒强，龙湖智创生活也将凭借资本市场的助力，打开更广阔的增长空间。

深耕商管的新故事

相较于地产开发，物管行业虽然赚的是“小钱”、“服务钱”，但因其现金流稳定、可持续的轻资产模式，以及母公司大量的在管项目供给，所以能得到资本市场的青睐。这是传统的物管故事：立足住宅生态、规模逻辑导向、但业务模式单一。

因此，当物企打出商管牌时，便让市场耳目一新。与传统住宅物管相比，商业运营管理不仅门槛高、入围者稀少，且能获得更高的市场定价。中金公司认为，高专业壁垒和广市场空间，决定了该赛道将形成少数具备强品牌实力、综合服务管理能力的企业。

基于母公司在商业赛道的深耕，龙湖智创生活便是有实力突围的一员。

早在2002年，龙湖集团便成立了商业运营部门。经过近20年的积累，龙湖围绕“天街”核心品牌构建了优质的购物中心组合，龙湖智创生活的商业运营也由此发展而来。

目前，龙湖全新推出的龙湖智创生活，包括对购物中心的商业运营管理服务、零售商业空间内的资产管理和服务，为“天街”、“星悦荟”等在内的购物中心及其租户、消费者和业主等更广泛的客户群体，提供商业运营服务和物业管理服务。

截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，管理服务内容包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等，合计管理面积580万平米，服务超过13,000名租户。

上述购物中心，有54个项目分布在一二线城市，面积达到440万平方米。以一二线城市在管面积占比计算，龙湖智创生活行业排名第一。基于高质量的项目，截至2021年9月30日，龙湖智创生活购物中心平均物业管理收费达每月每平米14.6元。

随着业务范围不断拓宽，龙湖智创生活的科技能力也不断升级。在商业运营方面，龙湖智创生活采用八大在线数字工具，提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的“商户在线”、协助资产管理决策的“资产在线”等，将线下客户流量实现在线化。

目前，具备商管逻辑的上市物企中，可参考对象为华润万象生活。截至2021年6月30日，华润万象生活在管面积约1.2亿平方米，而其动态市盈率达41倍，总市值约810.29亿港元。规模体量及营收更高的龙湖智创生活，也将具备高估值的想象空间。

更重要的是，受益于住宅小区、购物中心、产业等物业类型，以及龙湖广泛的客户群体，龙湖智创生活可触达广大的市场，涉及消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公、企业服务、不动产资产管理、科技解决方案等多重方面。

后续顺利上市后，龙湖智创生活作为“一个龙湖”生态体系的核心成员，将凭借高质量产品和服务，维系“一个龙湖”生态体系与其庞大客户群的联系，在推动自身业务发展的同时，与地产开发、商业投资、租赁住房、房屋租售、房屋装修等航道形成协同效应。