针对部分爆雷房地产企业的“拆雷”工作已在进行中。

近日，第一财经记者获悉，央行、银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》），要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。

同时，央行、国资委、银保监会也相继召开座谈会，鼓励优质民营房地产企业以及国有房地产企业，并购出现风险的大型房地产企业的优质项目，支持银行满足房地产企业合理融资需求，对出现风险的大型房地产企业，不盲目抽贷断贷，打消房企和金融机构的一些疑虑，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

虽然因优质项目难寻、对未来房地产市场看淡、“三道红线”等因素，今年下半年大宗收并购案例罕见，但随着政策的铺开，融资环境改善将是房企开展项目并购的直接动力源。

预计随着融资环境逐步回暖，接下来房地产行业将会迎来一波项目并购潮。市场分析人士认为，监管此举意在缓解出险房企流动性压力，未来随着政策多维度发力，优质房企优势有望进一步扩大。

盘活出险房企资产

在当下的房地产行业，并购也许是速效药，是激活企业和盘活资产的重要途径。

12月20日，据市场消息，融创中国近日成功出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目，预计交易总价在26.8亿元。近两个月来，融创通过项目处置、资本运作等方式，回笼资金规模超过200亿元。

“过去，房地产企业也会出现一些经营困难，国内每年都有大量的中小房企倒闭，但这些房企的退出并不会对市场产生影响，其中一个重要的风险化解手段就是并购，由别的大型企业收购或者把项目买去。目前，一些相对比较大的房地产企业出现了风险事件，做好相关风险化解工作，并购也是一个很重要的手段。”第一财经从接近监管人士处了解到。

此次《通知》内容主要涉及六个方面，即稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理、建立报告制度和宣传机制。

值得注意的是，与此前几轮房地产行业并购重组交易标的多以股权为主有所不同，《通知》此次明确，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难房地产企业的优质项目，而非企业本身。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，并购的目的是为了化解困难房企的项目，包括有可能会出现烂尾的住房项目等，与收购企业股权等没有关系，是经营的范畴。

平安证券研报指出，《通知》意在加快协助出险房企完成项目转让，缓解出险房企流动性压力。从收购对象及收购主体来看，《通知》强调收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目，收购主体自身条件也要好。

从收购主体来看，第一财经记者从业内了解到，前一段时间由于市场形势变化，房地产行业面临一定的流动性短缺。基于此，一些房企担心对经营困难的房企承债式收并购，可能会影响收并购方自身的负债指标。

上述接近监管人士也表示，此次《通知》兼并收购的主体要自身条件较好，否则也会拖累参与并购的房地产企业本身。

下半年来收并购降温

虽然目前监管层正在推动房地产企业风险处置，在政策上给了支持，但在现实层面，今年下半年以来，被风险房企摆上货架的各类项目，大部分都遭受“冷遇”，即便打折出让，感兴趣者也极少。

大型民营企业、央企和国企被鼓励出来以市场化方式收购项目，但是有央企人士表示：“央企国企也没有‘余粮’了。”

比如，央企华侨城也将旗下项目摆上货架。“今年下半年能拿钱出来买地的企业很少。招商、保利、华润也都没拿很多地块了。即便资金没有问题，‘三道红线’还在束缚着大家，因收并购项目而带来的被动负债，会不会计入‘三道红线’，仍然是关键。”上述央企人士称。

大型民营房地产企业也都面临各自问题。今年数度出手收购风险房企的碧桂园服务，近期也宣布未来6个月不会进行重大资产收购交易了。

因为受到物管企业的业务动态及外部行业环境的影响，碧桂园服务股价出现较大波动，因此一周前碧桂园服务发布公告称，6个月内碧桂园服务及其附属公司，以及关联方碧桂园集团，预计不会发生对价超过2亿元（无论个别或合并）的重大资产出售或收购交易。

即便部分企业有余力、有资金额度，也对二手项目缺乏兴趣。其中的关键在于大家对明年的房地产市场不够乐观。一家房企人士也表示，市场明年会不会好，还不好说。目前来看，房地产长期看涨的趋势已经改变。

此外，被出险房地产公司摆上货架的项目，在有余力收购的公司眼里，并没有那么优质。“好的项目早就被他们各自处理了，剩下的项目都不优质，有复杂的融资结构，出险企业的负债率都很高。更何况，我们有更好的选择，一手地块都很干净，在公开市场很容易获取，今年地方政府都积极邀请我们去拿地。”一位央企人士表示。

上述人士称，据他观察，市面上打折较多的项目，基本上有各种各样的问题，真正优质的资产依然叫价比较高，即便是爆雷房企也不愿贱卖处理。

一家正在叫卖资产的企业人士向记者印证了这种情况：“我们确实在坚决处置项目，商办、酒店、住宅等都有叫卖，但是不可能在价格上折让太多，我们还没到山穷水尽的程度。”

此外，买卖双方的价格预期还处在博弈阶段。对于买家来说，现在它们不急于出手。“假设评估是100块，等降到40块，我才会买。”一家房企人士称。

融资环境回暖促行业良性循环

当然，除了对项目资质、价格条件等方面的考量，融资环境改善是房企开展项目并购的直接动力源。

此次《通知》在加大债券融资支持力度方面明确了导向，即支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。一方面，人民银行鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率；另一方面，也鼓励金融机构投资并购债券和并购票据等债务融资工具。

在提高并购服务效率方面，《通知》要求，加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。

此外，四季度以来，金融部门多次发声“满足合理的住房信贷需求”、“促进房地产业健康发展和良性循环”。

第一财经记者获悉，近期两场关于房地产融资的重要会议相继召开，向市场传递金融部门维护房地产行业良性循环的信号。

近日，央行、国资委召开房地产企业座谈会，参会机构主要为优质的大型民营房地产企业以及国有房地产企业，鼓励优质企业按照市场化原则并购出现风险的大型房地产企业的优质项目。

此外，央行、银保监会也于近期召集部分银行业金融机构进行座谈，希望银行业金融机构能够积极推进并提供并购贷款，对出现风险的大型房地产企业不要盲目抽贷断贷。

平安证券认为，随着相关政策落地，除盘活出险房企流动性外，优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。同时，政策在项目选择、融资支持、风险管理等方面的支持，亦有望帮助受让房企控制并购风险。

红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖分析，过去几年，整个房企资金链条高度依赖房地产预售产生的现金流，这是维持规模扩张、存量债务偿还的重要基础和前提条件，但这一模式在2021年房地产调控下发生了一些变化，一是“三道红线”收紧了房企杠杆扩张上限，二是房价上涨预期不再，三是信用风险压力加大，购房者和房企之间信任关系被打破，这让预售回款难度进一步加剧。于是，整个房地产业链条在一定程度上陷入一种“恶性循环”。

李奇霖认为，把房地产行业的“恶性循环”变成“良性循环”，其中一个办法就是对于有风险出清压力的房企，鼓励龙头优质房企去收购低价抛售的资产，这些龙头优质房企本身可以从金融机构获得稳健溢价，融资成本低，这都有助于促进行业良性循环和风险市场化出清。