继中央政治局会议定调后，今年的中央经济工作会议在部署明年重点工作时，再次强调“促进房地产业良性循环”，并首次提出“加强预期引导”。

据新华社报道，中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

第一财经注意到，不同于去年中央经济工作会议将住房工作单独列出，在今年会议中，住房工作被列入“结构政策要着力畅通国民经济循环”的环节，并明确房地产市场要“探索新的发展模式”。与此同时，在部署明年的住房工作中，除了延续“房住不炒”“推进保障性住房建设”两大关键方向外，会议还强调要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

关键词一：促进房地产业良性循环

“良性循环”和“满足合理住房需求”，正成为近期房地产相关政策表述的关键词汇。

此次中央经济工作会议，将把促进房地产业“良性循环”的表述放在了“健康发展”的前面。

12月6日召开的中央政治局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

11月底，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在发表的《必须实现高质量发展》一文中，也提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。

“说法的调整，体现了当前中央对房地产业相关表述较为温和，这对于分析、理解明年的政策目标有积极意义。”易居研究院智库中心总监严跃进称，伴随信贷收紧和前期调控政策的逐渐显效，今年下半年来，全国房地产市场迅速降温，具体表现为“市场—企业—居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅，房地产运行效率不高、房地产风险明显增大。

“从这个角度看，只有房地产市场的‘市场—企业—居民家庭’之间实现了良性循环，房地产才能真正迎来健康发展的空间。”严跃进称。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，所谓“良性循环”，包含供地、开发、销售的良性循环，而真正得以落实，需要资金的支持。“大起大落不是健康的，平稳运行应包括资金供给的平稳，而不是资金紧缩导致行业波动。”

第一财经还注意到，“因城施策”——这一连续三年被放在“房住不炒”之后的表述，在今年的中央经济工作会议中被置于“促进房地产业良性循环和健康发展”之前。

严跃进称，这意味着在楼市下行、一二三线城市楼市分化加剧背景下，中央将继续深入落实差异化的楼市调控政策。

关键词二：满足购房者的合理住房需求

从中央政治局会议到中央经济工作会议，在部署明年住房工作时，都提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

那么，什么是“合理住房需求”？

严跃进称，“合理住房需求”是相较于“投机需求”而言的。“合理住房需求”应既指刚需和改善型购房需求，也可以简单理解为首套和二套购房需求。换言之，这两类购房需求都会得到支持。

近日，江苏省南通市下辖海安市发布消息，截至明年2月底，对于该市常住居民中，子女未满18周岁(截至2022年2月28日)，有改善居住条件的二孩、三孩家庭，给予购房补贴。多孩家庭最多可以在市场价格基础享有每平方米400元的优惠。这是全国首个明确给予多孩家庭改善型住房补贴的城市政策。

与此同时，海安市的楼市新政中，还对改善型购房需求予以明示，除多孩家庭外，还包括地段改善型、户型改善型等购房需求。

有分析人士认为，海安市的楼市新政有很好的导向作用，预计后续会对改善型购房需求的面积、套数予以明确，并将对这类购房群体，予以购房首付、贷款等政策优惠。

关键词三：首提“探索新的发展模式”

今年的中央经济工作会议称，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

所谓“新的发展模式”，在李宇嘉看来，具体有五点，即：多元主体、多元房屋类型、新的供地类型、新的融资方式和新的土地出让方式。

李宇嘉表示，在过去，开发商为唯一供应主体，“拿地、融资、开发、卖房”的循环是唯一模式。现在，国家将保障性租赁住房作为“十四五”住房工作的重点，并且提出5个供应渠道和主体，再次重申发展长租房，这些共同构成了多元主体。

根据国务院办公厅7月初发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居的重要路径。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受第一财经采访时称，伴随城镇化进入下半场，当前，中国城镇住房市场已告别总量短缺时代，一些区域甚至出现饱和乃至过剩的现象。但结构性供给不足的问题却更加凸显。

“应注意到，这一部分的供给不足问题，将给中国未来15年里，带来约150亿平米的楼市增量。”倪鹏飞称。

关键词四：重申“房住不炒”

自2016年中央经济工作会议首提“房住不炒”以来，这一表述仅缺席2017年的中央经济工作会议。在此次会议中，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”再度被放在住房工作的首位。

李宇嘉称，这意味着“房住不炒”是顶层设计，也是指导房地产和住房工作的长期指针，不会因行业一时出现下行和局部风险暴露而调整，这个战略定力是不能动摇的。只有在战略定力不变的背景下，当短期策略调整时，才会有底线、有坚守，不会乱了阵脚。

回顾2021年，从年初政府工作报告中再次强调了“房住不炒”的定位以来，“房住不炒”继续成为楼市政策的高频词，与此同时，下半年以来，伴随楼市分化加剧，调控端还出现限涨、限跌并存的“双向”调节模式。

中指研究院认为，预计2022年，楼市政策将延续“双向”调节的方向。

此外，为稳定市场预期，此次会议虽没有重申“三稳”目标，但首次提出了“预期引导”的概念。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，这意味着未来政策将侧重引导市场预期平稳，既包括房地产市场不会持续下行，不会爆发系统风险的预期引导；也包括“房住不炒”长效机制不会改变，各方不能抱有“刺激房地产、炒作房地产”的心态。