推进保障性住房建设，促进房地产业良性循环

据新华社报道，中共中央政治局12月6日召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，结合央行降准释放流动性，将对房地产市场带来实际利好。展望未来，全国房地产市场在巩固11月的底部复苏局面的同时，会在四季度以及明年一季度迎来持续利好。

贝壳研究院研究发现，在限贷政策下，低总价刚需群体受到的影响最大，需要更长的时间才能获得贷款，贷款成本也在上升，低总价二手房交易量下降的更加明显。同时，由于各地实行严格的认房认贷政策，卖一买一的置换需求被视为购买多套，贷款成本和贷款难度增加，也抑制了改善型换房需求的释放。

“如果这些需求长期被压制，会导致市场快速萎缩，后续可能会出现集中释放，不利于市场平稳发展。会议提出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持，贷款环境会更友好。”许小乐称。

易居研究院智库中心总监严跃进也称，结合此前银保监会的表态，所谓“合理住房需求”，应既包含刚需，也包含改善型的购房需求。

12月3日，银保监会新闻发言人在答记者问时称，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产业和市场平稳健康发展。

严跃进还注意到，“良性循环”的发展目标首次在政治局会议中被提出。

“此次提出‘良性循环’，是对房地产产业链的一次重要表述，有非常强的信号意义。”严跃进称，过去讲房地产政策，主要是提“平稳健康发展”的目标概念，而此次增加了一个新目标，即良性循环。

11月底，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在发表的《必须实现高质量发展》一文中，也提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，所谓“良性循环”，包含供地、开发、销售的良性循环，而真正得以落实，需要资金的支持。

“大起大落不是健康的，平稳运行应包括资金供给的平稳，而不是资金紧缩导致行业波动。”李宇嘉称。

今年三季度以来，房地产调控政策持续收紧，叠加部分房企出现债务违约风险，导致购房者观望情绪上升，房地产市场降温明显。

在“房住不炒”原则下，为实现“三稳”目标，9月底以来，中央频繁释放维稳信号。

6日，央行发布通知，12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。从房地产行业来看，业界普遍认为，在降准释放流动性的利好下，可以有效缓解银行惜贷和信贷紧缩的现象，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求会得到满足，有利于降低房企债务风险。

此外，为建立完善房地产市场的长效机制，缓解住房租赁结构性矛盾和解决大城市新市民、青年人的住房突出问题，今年以来，加快推进保障性租赁住房建设的工作部署被多个中央高层会议频繁提及。在此次会议中，“推进保障性住房建设”被摆在2022年住房工作相关表述的首位。

许小乐认为，保障性住房建设既能够在一定程度上对冲房地产投资下行的压力，也能够推进实现租购并举住房体系实现，解决新市民、青年人住房困难。

根据住建部披露的数据，2021年，全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。1-9月，已开工72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。

“由此估算，2021年全国保障性租赁住房的总投资额超过1000亿元。”许小乐称。