11月29日，第二批REITs面向公众发售，市场认购踊跃，两只产品一日售罄。

第一财经记者从业内人士处获悉，面向公众募集规模方面，华夏越秀高速REIT获超70亿元认购，建信中关村REIT获得超过100亿元资金认购，均已经超募，或将启动按比例分配，最终的募集数据和认购比例得以公告为准。

早在今年6月，沪深两市首批9只公募REITs上市，截至目前，有8只产品自上市以来的收益率均为正，也有一只出现折价，平安广州广河REIT（180201）上市至今涨幅为-0.35%。

不过行业人士对第一财经记者称，尽管公募REITs收益和分红预期比较确定，并不代表稳赚不赔，当前公募REITs尚在试点阶段，或出现交易不活跃、场内流动性不足的情况。

私募排排网财富管理合伙人荣浩分析称，目前阶段公募REITs的投资领域还是在风险系数较低的市政、基建、园区等领域；随着发展和投资人认知的提高，未来可能会扩展放开到像房地产、商业不动产等风险更高的领域；另外对项目地域限制后续也可能会放开。

一日售罄

根据此前发布的公告，华夏越秀高速REIT的基金份额发售价格为7.1元/份，发售份额为3亿份，预计募集规模为21.3亿元。建信中关村产业园REIT的基金份额发售价格为3.2元/份，发售份额为9亿份，预计募集规模为28.8亿元。

截至记者晚间发稿时，建信中关村产业园REIT面向公众投资者发售部分认购规模已超过100亿元，华夏越秀高速公募REIT认购规模则超过70亿元，合计认购资金已超170亿元。面向公众投资者发售的份额均已实现超募。

实际上，首日认购踊跃从此前询价结果可以预见。根据两只REITs于近期公布的询价结果，拟认购数量总和分别是初始网下发售份额数量的44.19倍和56.35倍，这已经超出首批最受欢迎的蛇口产园15倍左右。

具体看来，华夏越秀高速REIT的标的资产是汉孝高速，是福银高速（G70）的重要组成部分，同时连通京港澳高速（G4）和沪蓉高速（G42），是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。

建信中关村产业园REIT的标的资产位于北京市海淀区中关村软件园，截至2020年，园区每平方公里产值近1300亿元，产业生态完善、运营情况良好、收益稳步增长。截至今年6月底，园区平均出租率超过90%，标的资产的承租企业集中于软件与服务业、金融科技等。

有市场人士分析，投资者对第二批公募REITs产品表现出极大兴趣，一方面是因为首批公募REITs的涨势带动了第二批公募REITs产品的抢购热潮；另一方面也是因为REITs的标的资产一般具有较强的抗通胀、保值功能，且长期投资回报较好。

另外，长期资金的进入也加大了此次两只公募REITs发售的火热程度。

银保监会近期下发了《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，盈米基金研究院研究员周禹农认为，保险本身对于公募REITs这类高久期收益较为稳定的品种存在配置需求，在第二批的战略配售及网下申购名单中也包含中信保诚人寿、太平保险、新华人寿、长城人寿、中国人寿等众多险资机构，后续随着法规条例的颁布机构投资者或将加速参与公募REITs市场。

首批已分化

REITs是一种“不动产投资信托基金”，又称“基础设施基金”。业内人士分析称，公募REITs是除股票和债券外的第三大类资产，既有股性，又有债性，属于风险适中、收益稳定的一类资产。底层资产集中在基础设施、产业园区，基建等，属于收益和分红预期比较确定的资产。

值得注意的是，尽管底层资产优质，但不代表公募REITs稳赚不赔。

早在今年6月，沪深两市首批9只公募REITs上市。截至11月28日，首批9只公募REITs基金中，有8只产品自上市以来的收益率均为正。也有平安广州广河REIT出现折价，上市至今的涨幅为-0.35%。

具体看来，不同产品之间涨幅情况也高低不均，截至目前，红土盐田港REIT（180301）、中金普洛斯REIT（508056）自上市以来的收益率均超过20%；华安张江光大REIT（508000）、浙商沪杭甬REIT（508001）、博时蛇口产园REIT（180101）的收益率均超过10%；东吴苏园产业REIT（508027）的收益率约为9%。

另外，首批公募REITs已有3只产品公告首次分红，其中博时招商蛇口产业园REIT截至9月30日可供分配金额为人民币2743.30万元，分红比例为90%，分红方案为每10份基金份额分红0.2740元。中金普洛斯REIT、中航首钢绿能REIT，也于11月12日相继披露分红公告称，均采取现金分红方式，分红方案分别为每10份基金份额分红0.5220元、5.1514元。

风险方面，中金公司研究报告分析称，由于公募REITs产品大部分资产投资于特定类型的基础设施项目，具有权益属性，正式上市后可能出现较大幅度的交易价格波动。

“另外，受各类因素影响，基础设施项目市场价值可能下降，导致基金净值下降，从而影响基金价格向下波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件发生较大损失而对基金资产价值造成严重影响的风险。”上述中金公司研究报告指出。