防范烂尾楼北京商品房预售资金监管从严

为防范部分房企挪用预售资金，甚至出现烂尾房，北京将加大对商品房预售资金的监管力度。

11月4日，为进一步加强北京商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，北京住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版）（下称《办法》）向社会征求意见。其中明确，房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。完成首次登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

北京住建委表示，近年来，“高杠杆、高周转”开发模式叠加疫情影响，企业资金压力凸显，个别房地产开发项目出现资金链紧张、甚至挪用预售资金的情况，引发社会高度关注。而在日常监管和执法检查中，也发现现有政策在压实银行责任、监管政策设计、落实各方监督、开展应急处置等方面都亟需加强完善。

《办法》称，新增政府接管账户和资金实施封闭管理的制度。如开发企业挪用预售资金，导致项目出现经营困难问题，属地住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

“‘封闭管理模式’是个新提法，值得特别关注。”易居研究院智库中心总监严跃进称，最近两年房企债务的问题增大，出现了爆雷等情况，通过落实“封闭管理”的模式，能够确保预售资金对接经营困难的项目，更好确保工程项目的建设。

此外，根据《办法》，北京市住建委和北京银保监局还将进行穿透审查。比如，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

在预售款存入方面，为维护购房者资金安全，确保预售资金及时足额直接入账，根据《办法》，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后方可开通网签。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，调整为“先监管保护后网签”之后，即是要求购房人将购房款直接存入专用监管账户，随后才可完成网上签约等过程，这从根本上规避掉此前在网签后将预售资金转至第三方账户、再转至资金监管账户过程中出现的挪用资金的可能性。

在改变预售款的入账流程后，购房者相关资金在打入监管账户后一定时间仍然没有网签的，资金将全额原路退回。

在预售款支出方面，《办法》明确，项目重点监管额度由区住房城乡建设主管部门根据项目综合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等综合确定。重点监管额度从此前每平方米不低于3500元，提升为每平方米不得低于5000元。

潘浩认为，将重点监管额度提升至每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%，旨在防止烂尾等情况发生，充分保障购房者合法权益。

值得注意的是，为实现预售资金“管好不管死”，并提高开发商对于预售款的利用效率，《办法》提出，开发商可以按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，并将放款时限由过去的5个工作日缩减到2个工作日；如果现金保函额度和有效期可以覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可以不进行预售资金监管。

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