在滕王阁上临赣江远眺，眼前已不是王勃笔下“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”的景象，经过近20年的发展，取而代之的是南昌红谷滩一座座摩天大楼构成的现代化中央商务区。而这里的房价，20年间也已增长了10倍。

南昌是唯一与长三角、珠三角、闽东南、华中三省都相邻的省会城市，自古以来一直是中国的战略要地。不过，在经济发展上，南昌现在却是个“小透明”，其GDP总量在华东及华中各个省会城市中排名最后。

在近期的楼市下行趋势下，南昌的房地产市场呈现出了一边打响激烈价格战、一边有楼盘“万人摇”的魔幻场面。但总体来说，由于支柱产业不强、人口吸引力有限，南昌的市场热度不及大多数二线城市，目前进入困境期。“在南昌、武汉、合肥、长沙这几个邻近省份的省会里，南昌的房地产市场现在最艰难。”一位1500亿级房企的区域营销总对第一财经表示。

央企率先打响价格战

“九龙湖、经开区，现在一天一个价。”一名自称在南昌卖了10年房子的楼盘销售告诉第一财经。

九龙湖和经开区，分列南昌最核心的红谷滩片区南北，属于重点开发的新城区，楼盘主要目标客群是刚需客。在九龙湖，记者不时看到“首付18万毛坯现房”“首付12万住进红谷滩”等楼盘广告。

“谁都没想到，引领这轮降价潮的，居然是央企保利。”当地房产销售苏雨（化名）告诉记者，就在九龙湖西岸，靠近南昌知名地标、青花瓷造型的融创茂，保利打造了一个占地面积近20万方，规划户数1700户的大盘。

今年国庆期间，南昌楼市掀起价格战，保利天珺是最先降价的一批楼盘。10月2日，保利天珺拿出了50套工抵房源，高层单价12000元/平方米，洋房单价13000元/平方米，比此前的售价便宜了约2000-3000元/平方米。“很多购房者跑去抢房了，那天卖到大半夜，售楼处还全是人。”苏雨说，隔了三日，保利天珺又立刻加推30套特价房。

位于南昌经开区的金科集美阳光，也通过降价降出了“知名度”。今年9月中秋节还卖11500元/平方米，到了10月份，已经推出7字头、8字头的精装现房了，价格降了超过3000元/平方米。

这些楼盘降价背后，去化艰难是主要原因。“不好卖，有些楼盘都卖了三四年了，熬成现房销售，现在大幅降价反而能吸引不少人，售楼处人声鼎沸，人进满了就封起来选房，防止前期业主闻讯来闹事。”苏雨称。

在整体打价格战的氛围中，那些坚持不降价的楼盘，熬得异常艰难。

位于南昌传统老城区东湖区的一改善型楼盘，因为定位中高端客户，项目成本较高，一直没有降价。现场一名销售告诉第一财经：“我们真的撑得很辛苦，上个月虽然卖掉几套，但没有一套批下贷款，由于回款不到位，同事们都没什么收入。”

即便是在周末，该楼盘的售楼处空空荡荡，只有一两组到访客户。“眼睁睁看着人都被降价盘抢走了，我们却坚持18000元/平方米的价格，非常盼望上面领导也能开启降价。”销售称。

在南昌，这类改善型项目，基本都未进入降价通道，十分惜售。隔壁另一个改善盘，阳台能看到美丽的湖景，尽管到访客户也很少，但同样只能给出99折，再打折就要捆绑高价车位出售。

“因为南昌的刚需项目供应非常庞大，竞争非常激烈，相应的，改善类项目就比较稀缺，具有长期价值，所以大家都希望能熬过这一段时间。”一名当地营销人士告诉第一财经。

苏雨认为，恒大、新力的问题，给南昌楼市带来严重的负面影响，极大打击了购房者的热情，让市场一下子陷入困境。

不过，10月底，有消息称南昌市房管局已经开始针对降价乱象出手，要求销售价格下跌超5%需报备，进入11月后，不少大幅度降价楼盘已对外宣称收回所有优惠。政府对恒大、新力部分停工楼盘的复工复产工作也在推进中。

“万人摇”仍在上演

一边是降价数十万打价格战，一边是摇号热度空前，南昌楼市可谓魔幻。

南昌知名楼盘华润万象城悦府，刚刚经历一场“万人摇”。10月11日，华润万象城悦府128套房，获得了17256组参与摇号客户，中签率约0.74%，创下新低。

南昌是2019年在楼市较热时发布摇号新规的，华润万象城悦府就是当时第一个摇号的楼盘，首开600多套房，申购人数达29916人，中签率为2.1%；去年11月，16391人摇华润万象城悦府127套房，中签率0.77%。如今，该楼盘在楼市整体下行的环境中，热度依旧不减。

当地房地产营销人士告诉第一财经，华润悦府住宅的热销，在南昌属于个例，该楼盘所在区位非常好，一二手房已经形成价格倒挂。其新房售价为17400元-19400元/平方米，而这一带的二手房已经达到2万-2.7万元/平方米。克而瑞也认为，南昌中心城区部分项目出现一、二手房价格倒挂现象，但并不具备普遍性。

记者在华润悦府现场看到，该楼盘东南方向望向赣江，北接繁华的红谷滩CBD，临近南昌市政府、南昌之星游乐园、红谷滩湿地公园、南昌航空大学，周边配套优秀，且这一片区住宅开发增量少，竞品不多。

除了这种地段顶级的房子，南昌还有一类房价格依旧坚挺——学区房。

江西自古以来民风都重视教育，因而南昌的学区房热度一直高涨，市面上的房价天花板都是学区房，最贵的学区房成交价，比如绿地外滩，早已破3万/平方米，同一片区的非优质学区房价格则腰斩。

“目前南昌的学区房价格没有明显松动，但是人们的情绪变了，现在高价购入学区房，很可能会‘高位站岗’。”一名当地房产销售对第一财经表示。

南昌的学区房，一度是炒房客们非常热衷投资的品种，但是今年5月，南昌教育局发布新的中小学招生政策，以往的3年学位锁定期限，从2022年就要变成6年锁定期，即学区房的持有周期将大大拉长。

“加上中央对高价学区房的打击，以及其他城市学区房的下跌，我认为这一趋势迟早会波及南昌，所以购房者的观望情绪浓烈。”上述人士称。

核心区房价20年翻10倍

在古代农业社会，江西物华天宝、人杰地灵，在全国经济、教育中存在感很强。如今，南昌的经济也已起飞，今年前三个季度，江西省会南昌市GDP总量达到了4855亿元，同比增幅达17%，增速高居全国前列。

但总体来说，南昌仍然是华东、华中城市中的“小透明”，相邻省份的安徽合肥、湖南长沙、湖北武汉、福建福州都已进入GDP“破万亿俱乐部”，南昌去年GDP总量为5745.51亿元，在所有华东及华中省会城市中经济总量排名最末。

经过这波楼市低谷期后，南昌房价区间在6000元-3万元/平方米左右，地段中等的刚需新房一般在万元上下，改善型住宅价格为1.8万元/平方米上下，最核心的红谷滩CBD房价超过2万元/平方米，顶级学区房单价超过3万元。

对于一座华东省份的省会城市来说，这样的房价算高吗？第一财经在采访过程中，听到了不一样的声音。

“南昌的平均工资在五六千元，就业机会不充足，但房价却很高，超过经济发展更好的长沙、重庆，冬天又很冷，所以南昌留不住年轻人，很多人都想出去打工。”一位1993年出生的南昌市民对记者表示。

也有人认为南昌的房价水平目前较为合理。“南昌的GDP总量和江苏的扬州、浙江的嘉兴这些三线城市接近，房价也和他们处于同一档，现在江浙不少县城的房价已经过万，南昌作为省会城市，一万的均价也能买到不错的房子。”一名从事房地产工作的当地人分析道。

不同于大部分省，江西并不是一个“强省会”省份，即全省资源没有特别聚集到省会。从人口来看，省会南昌人口仅为628万，次于赣州和上饶。但是近十年的基建大发展，让南昌的楼市高歌猛进，房价成为全省第一。

2013年，南昌重点发展九龙湖片区，万达、绿地开始大手笔投资。2016年，南昌设立赣江新区，九龙湖进入了成熟开发期，调控政策进一步放松，楼市顺势起飞。2016年南昌市住宅价格达到9307元/平方米，较2015年上涨11%。此后，中海、碧桂园、金科、正荣、融创、龙湖、富力、阳光城等外地房企都纷纷杀入南昌，加速布局，百强房企中已有40家进驻南昌，投资客也涌入了。

根据克而瑞的数据，到了2020年，南昌整体住宅均价涨到14500元/平方米，创下五年新高。南昌中心主城东、西湖区房价领跑全市，高达18000元/平方米以上，朝阳新城形成了一二手房价倒挂格局，红谷滩区自2000年以来房价翻了10倍，九龙湖新城5年间房价翻了3倍。

产业方面，南昌拥有汽车及零部件、建材、生物和新医药、旅游业、动漫等产业，较有名的企业有江铃汽车集团，江铃在南昌也做房地产开发，在当地随处能看到江铃的楼盘。目前南昌市政府正积极推动产业转型升级。但由于支柱产业不强、人口增长有限，南昌的市场热度不及大多数二线城市，在这一波楼市降价潮中，南昌楼市表现出了明显的价格松动，重仓南昌的房企较为难受。