经历洪水与疫情多轮冲击后，河南郑州的开发商，还在奋力降价、艰难回血。

11月2日，刚经历完国庆大促销，张雨已开始宣传“双十一”，力求多卖一套房。“融创的御湖宸院项目，七八月前均价14500元～15000元，洪灾疫情后，现在均价已降到13500元。买103平米以上的户型，最高返现11万元，网签后返到银行卡里。”

第一财经记者采访后了解到，在当下的郑州楼市，如上述项目般，大力促销的不在少数。首付分期，更是成为很多楼盘的普遍操作。

地产中介张雨介绍称，以“融创观河著”项目98平米户型为例，正常均价15000元，总价147万元，首付需要44万；申请首付分期后，可以先拿14万，剩下的30万分两年或者三年支付，每月还8000元左右，正常贷款部分月供6258元左右。”

在谈到这样操作是否安全时，张雨给出了肯定答复，并称这部分资金由第三方垫资，购房者无需支付利息。“郑州市场现在一直在做活动，疫情加洪水冲击，开发商回款力度都挺大的。这个项目中秋国庆卖得不错，现在也有特价房，每平14000元左右。”

除了首付分期等花式操作，郑州市场上直接降价的项目也不在少数。国庆期间，绿都青云叙项目、路劲正荣悦东园项目、金科中原项目等，纷纷推出特价房源，均价直接降2000元。此外，买房送车位、买房送苹果手机等变相促销，同样层出不穷。

不过，尽管开发商已拿出“骨折式”的诚意，购房者的热情仍很难被提振。

近日，郑州市住房保障和房地产管理局发布2021年9月份郑州市房地产市场销售情况，期内郑州商品住宅销售9167套，同比下降41%；销售面积106.54万平方米，同比下降43%；二手房共成交5306套，同比下降29%；成交面积54.72万平方米，同比下降26%。

克而瑞监测数据同样显示，今年9月份，郑州市主城区推量2556套，去化1131套，整体去化率44%；近郊区域推量408套，去化 127套，整体去化率为31%，金九成色不足。十一期间，单盘访问量及成交量均同比下滑50%左右。

作为河南省的省会、人口超千万的城市，郑州楼市何以呈现跟人口规模不匹配的走势？

克而瑞认为，郑州刚需基数庞大，短期内难以释放一方面是基于自身收入有限，难与市区高房价相匹配。此外，市场转淡，房企打折促销，“低首付”等营销手段不断，客户观望情绪浓厚。中长期看，还是与居民收入、城市经济发展等基本面密切相关。

实际上，将时间拉长，郑州楼市走冷，并不是近期才出现的事情。

据克而瑞研究，早在2015年，郑州地王频出挑动市场情绪，为楼市吸引了大量投资性需求，同时政府放宽了公积金贷款，促进居民购房。在刚需与投资置业推动下，郑州新房成交规模快速跃升，2016年达到1693万平方米历史高点，较2014年扩大3倍。

不过，随着2016年中期郑州楼市调控转向，限贷、限购、限价、限售等政策频出，市场过热现象也被遏制。此后，郑州楼市开始了漫长的回调期，2020年商品住宅成交面积仅1255万平方米，较2019年下降5%，整体成交均价持稳在13933元/平方米。

为在市场低温中生存下去，首付分期这种戏码，也早已被开发商祭出。在过去的一年，郑州楼市中启用首付分期的项目占比高达7成，以降价洗客的项目占比也达到了57%，“低首付”甚至“零首付”等以价换量的营销策略屡见不鲜。

进入2021年，楼市还没从回调中爬起，洪水与疫情再让开发商雪上加霜。

值得注意的是，近期郑州市住宅与房地产业协会，向该市各房地产开发企业、各房地产经纪机构发出十条倡议，以营造规范有序、公平竞争的房地产市场环境。

具体而言，要严格执行明码标价制度，如实申报商品房销售价格并按照申报价格销售，不开展无序价格竞争。遵守房地产交易资金监管制度，不挪用、占用或违规使用交易资金，保障房地产交易资金安全和当事人合法权益。

对中介而言，要严格落实收费标准公示制度，倡导一站式服务和一次性收费。佣金、代理费(渠道费)等收取比例应通过友好协商确定。不采用胁迫、捆绑等不正当手段高收费、乱收费，谋取不当利益。不发布虚假房源信息，不捏造、散布不实市场信息，误导购房人预期。

该协会还倡议，未取得商品房预(销)售许可证前，不以认购、认筹、预订等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款等费用。不从事非法集资或变相非法集资活动。不滥用市场支配地位开展垄断经营和无序竞争。积极处理客户投诉，妥善解决矛盾纠纷。

此外，记者在采访中了解到，郑州近期房贷放款速度明显加快，新房放贷时间约在10天左右，二手房放贷时间在2个月左右。业内认为，针对有真实住房需求的“刚需”群体，未来房地产信贷政策或有望迎来调整，加快按揭贷款放款进度。