民政部的最新数据显示，截至2020年底，各类养老机构和设施总数达32.9万个、床位821万张，床位总数较2012年增长了97%。

养老机构的床位数8年翻倍的背后，除了有政府主导的公办养老服务设施建设不断加码之外，各类企业投资的养老地产项目也成为了一支不可忽视的力量。地产公司、保险公司、医疗健康管理公司等等均汇聚其中，养老地产行业的竞争也逐渐激烈，康养这个概念也随之成为养老地产的核心词汇。

“我觉得康养体系在国内还是一个初级阶段，所有人都看好，所有人都在做，但最重要还是回到医疗的本质，而医疗本质就是做专业。”专注于康养行业多年的葆蒂兰国际集团董事长、美地港医疗管理集团总裁陈秉华在近日接受第一财经记者采访时表示。

养老地产群雄逐鹿

尽管养老机构床位数8年翻倍，但是近两年增速下降，叠加老龄化加速和少子化，目前占主流地位的居家养老将面临不小挑战，因此养老机构的养老床位数量依然存在不小的缺口。

同时，伴随我国迈向共同富裕的新阶段，我国人均GDP已超过一万美元，居民可分配收入不断增加。在这样的背景下，近年来不少中高端的养老地产项目开始崛起。

养老地产为银发经济的重要支柱产业，指以养老为中心，由企业主导并开发的产权类项目，结合养老住宅、一般住宅、配套与服务等方面的综合开发模式。

头豹研究院数据显示，2014年至2018年，中国养老地产行业的市场规模从4.9万亿元增长至6.5亿元，年复合增长率为7.3%。据预测，中国养老地产行业在2023年将达到10.4万亿元，五年复合增长率达10.0%。

面对这一银发经济中具有重大发展机遇的行业，大型地产企业、大型保险企业、专业医疗管理机构以及一些跨界企业等纷纷布局，其中又以前两者颇为受到关注。同样是做养老地产，不同行业的底层逻辑是否一致？

陈秉华分析称，大型地产企业转向康养，其底层核心还是更偏向于拿地以及卖房来提高去化率，通过国家对养老、医疗行业的土地优惠政策，地产企业可以用较低成本获得一些综合性项目的土地开发权，建成后销售以提高资金周转率。“康养医疗行业投资重、运营周期较长，和地产需要高周转率回拢资金的行业规律不同。”

头豹研究院表示，养老社区的推出成为地产企业新的增长点，在地产企业土地优势、资金优势、开发优势的支持下，地理位置优越、运营管理成熟的养老社区，1-2 年内去化率可以达到 100%。

来源：头豹研究院

对于保险企业来说，其长期稳定的资金属性与养老地产的长期性有着天然的契合，因此有其独特的优势，且可以与其保险业务相链接，目前险企切入养老地产也均运用了“保险+康养”的模式，客户通过购买专属长期保单来获得养老社区的入住资格。不过，陈秉华认为，在他的观察下保险公司的核心逻辑是通过养老社区来进一步推动保险销售，同时又想通过养老社区的链条涉足医疗行业，但两端兼顾导致目前在康养和医疗方面还不够深入。

康养本质将回到专业医疗

过去传统养老机构内养老服务和医疗服务割裂，老年人难以同时获得生活照料和医疗护理。因此，在近两年的养老地产项目中，“健康+医疗+养老”的康养模式成为更为主流的模式，中高端的养老社区普遍会内设康复医院、医疗团队并提供转诊等与医疗机构合作的服务。

不过，陈秉华认为，目前康养在国内还是初级阶段。“在这个阶段，康养或者医疗领域看着特别美好，其实80%的人做到后面会很伤感。而我觉得能坚持下来的重点还是回到医疗的本质——专业。”陈秉华表示。

在他看来，一方面是需要打造专业的健康管理体系。“健康不是医疗出来，是管理出来的。”陈秉华说。

他认为，健康管理并非是运动或体检等单一项目，而是一套全方位的系统组成，包括运动、饮食、生活习惯、生活环境、体检等众多维度。如果能构建起来客户从出生开始的全生命周期的健康档案，就会对其健康状况和健康变化趋势了如指掌；而另一头则是要打造专业的医疗服务，包括根据客户的健康情况在最快时间内寻找到适合的医院和医生、在需要时刻进行全球快速转诊等医疗服务。

另一方面，则需要做市场教育。“康养听上去好像是老年人做的事情，但事实上疾病会经历长周期发展，尤其是慢性病，所以最好25-35岁就开始从理念、生活习惯、饮食方面进行调整，但目前大家对于康养的观念普遍还比较弱。”陈秉华表示，这会是一个至少10年的漫长教育和市场观念形成的过程。