涉房贷款风险几何？对资产质量有多大影响？房地产业务今后如何操作？在房地产调控持续推进、部分房企接连债务违约的背景下，银行的房地产业务方向备受关注。

平安银行10月20日披露的三季报显示，今年三季度，该行的逾期贷款，比上年底和今年上半年，出现了一定上升。在次日举行的对公业务及风险开放日上，平安银行副行长兼首席风险官郭世邦说，这主要是受个别大户，特别宝能集团违约影响，该行已进行足额拨备，不会对今年的资产质量再产生影响。贷款收回后，还会回补该行利润和拨备。

随着政策、市场形势变化，平安银行的房地产业务策略也进行了重大专项。该行在当天的开放日上表示，今后的房地产业务生态，将主要转化为轻投放、重存款，将资源优势，转化为更多的存款无风险收益。

房地产不良下降

平安银行三季报数据显示，截至9月底，平安银行逾期贷款总额约为416亿元，逾期率为1.4%，比去年底下降了0.02 个百分点，但逾期规模却比去年底的379亿元增加了约37亿元。而在今年6月底，其逾期贷款总额约357亿元，逾期率为1.25%。

“个别大户，主要是宝能出险影响，目前宝能的贷款都划入关注类，目前还没有全部进入逾期。” 平安银行副行长兼首席风险官郭世邦说，该行已对宝能不良贷款进行足额拨备，而且授信都有足额抵押物，抵押房产交付后，其终极风险是可控的。

从农产品行业起家，曾在地产、金融、汽车等领域攻城略地的宝能投资集团有限公司（下称“宝能集团”），今年突然陷入困境。今年7月26日，融资人为宝能集团的民生信托至信651号信托计划违约，涉及本金共计 20.98亿元。此后，该公司多笔债务风险暴露。可查信息显示，从9月1日至10月14日，该公司被法院列为执行人，涉及总金额超过180亿元。

郭世邦说，早在今年初，该行智慧风控系统就已对宝能集团的风险发出预警。目前宝能集团的风险敞口并不大，已经纳入全年风险预算，并且做好了核销准备，不会再对今年全年的资产质量产生影响。目前，政府相关部门已经成立风险化解专班，针对宝能集团制定了专项处置措施，预计将加快其风险化解。贷款收回后，还会回补该行利润和拨备。

郭世邦还说，由于提前预判预警风险，目前已经风险已经暴露的主要房企中，5家与该行没有合作。合作的11家中，8家在风险暴露前就已清退，另外 3家在风险暴露前，该行已经大幅压降业务规模，目前涉及金额已经不多。

此外，随着风险化解的逐步推进，海航集团债务化解方案近期已经通过。郭世邦预计，平安银行涉及的贷款本金可以全部收回，而且能收回一部分利息。

郭世邦表示，关注类贷款在一个季度的周期内波动是正常现象，关键看有没有能力及时处理掉。除了宝能流动性问题，平安银行在整个房地产贷款的质量仍是良好的，房地产贷款不良率为0.36%，比上半年又进一步降低，在全行业属于较低水平。

“逾期贷款在一个阶段上升是正常的，关键是是有没有能力及时发现、化解，我们房地产贷款资产质量还是不错的，三季度不良率比二季末还有下降。”郭世邦说，三季度末，该行房地产贷款不良率为0.36%，比上半年进一步降低。截至今年6月底，其房地产贷款不良为0.57%。

房产业务从贷款转向存款

从2016年提出“房住不炒“以来，房地产调控持续推进。去年底，央行等监管部门，又出台了房地产贷款集中高度三条“红线”等监管措施，加上近期部分房企债务违约，商业银行的涉房贷款政策备受关注。

郭世邦表示，从2017年开始，该行就开始全面实施房企融资准入白名单制度，并不断进行优化调整，累计退出的存量房地产业务净额达到850亿元。目前，该行房地产客户、业务结构已经得到充分优化。

未来，平安银行将根据政策、市场变化，不断调整、优化业务策略。具体策略上，该行房地产业务将重点选择人口净流入、有产业支撑的区域，并具有区位优势、销售前景好的企业、项目开展业务。

为了适应这些变化，平安银行的房地产业务模式也进行了相应调整。

“不是不做了，而是打法要变。”平安银行董秘周强说，在当前形势下，平安银行的房地产业务生态，主要转化为轻投放、重存款，将多年积累的资源优势，转化为更多的存款无风险收益。

具体而言，该行将围绕四个拿地、开发、按揭额度支持、运营四个换个环节展开，吸收土地竞拍保证金、开发银团贷款、非标供应链、按揭额度支持、资产证券化等，将地产商的保证金、销售、日常结算等资金，沉淀转化为该行存款。

以土拍保证金存款为例，周强解释，在土地集中拍卖机制下，多个地块同时拍卖，多家地产商集中竞拍，缴纳的保证金规模极为可观。该行通过地产事业部与地产商总对总合作，实现其他彩玉拍地的地产商保证金归集，并整合平安集团各地存量资源，争取土拍保证金专户资质，实现区域保证金归集。

同时，在房地产调控背景下，按揭贷款成为稀缺资源，而重点地产商的项目分布在全国各地。因此，该行通过零售提供按揭贷款给平安集团的客户，作为存款增长的资源，并由地产事业部牵头，整合各分行、子公司资源，与地产商总对总合作，按多倍杠杆提供存款。

平安银行数据显示，今年4月以来，通过土拍保证金模式，该行累计实现存款1523亿元，通过提供按揭额度，获得存款超过150亿元。