行业增长触顶、毛利率下行、盈利空间缩水，房地产行业早已走入“青铜时代”。而细细观察，如今的青铜时代或许也行将结束。

在仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平看来，房地产行业或许将进入“铁器时代”：稳定的收益或者偏低的收益可能会变成一个常态。

在这样的背景下，高效运营、精细化管理，就成为行业发展的必然趋势。这些都离不开强大的数据支撑和科技化支持。在中国房地产行业已深耕三十余年的仲量联行，就针对行业数字化过程中的需求和痛点，倾力打造了这样的一个服务平台。

依托自身的房地产评估实践、超过300名资深评估师积累的行业经验、市场数据、研究成果，仲量联行耗时一年，打造了首个房地产全业态数字化资管SaaS平台（Software-as-a-Service，软件即服务）——臻量，一个集数据收集、分析、研究功能于一体的资产价值评估信息生态系统，为行业现存的数据管理困局提供全方位、一站式解决方案。

仲量联行大中华区首席执行官李倩玲（左一）、仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平（左二）

走向“铁器时代”

对于房地产这样一个传统行业，过去很长一段时间并不具备充足的数字化动力，黄金时代、白银时代的开发商都是躺着赚钱。

“以前赚钱太容易了，开发商不在乎通过提高效率而省下的‘小钱’，”熊建平表示，但现在时代变了。

对于整个房地产行业来说，盈利能力下滑成为了无法回避的事实。

Wind数据显示，2018~2020年，房地产板块的销售毛利率分别为31.88%、30.65%及25.88%。而截至今年中报，上述数据已经降至20.76%；同期销售净利率也从2018年的12.27%一路走低至2021年6月底的6.96%。

当房地产行业来到青铜时代，并逐步滑向“铁器时代”时，又该如何自处？

“进入铁器时代，稳定或者偏低的收益将会是常态。”熊建平认为，“这种情况下，如何是否做出投资决策，如何实现最终的投资价值，运营就成为一个非常重要的考量。”

而更高效优质的运营需要涉及庞大数据获取和分析。“比如我现在正在运营一个物流园区或者办公楼，但具体运营得好与不好，并不清楚，所以非常需要了解同区域内其他人的运营情况如何，比如收费多少、租金水平如何等等，以评判自身的现状，进一步做出改善和进步。”熊建平举例称，这些数据在运营的过程中会起到非常重要的指导作用。

在想办法提高运营收益的同时，房地产行业如何通过精细化管理，更好地实现提高效率、降低成本，也成为行业每个参与者都在思考的问题。

在熊建平看来，上海特斯拉超级工厂中几乎无人参与的工作场景，是高端制造业全链条数字化的体现。这样的流程中，提高效率的同时，也最大限度降低了人力成本的支出。

尽管地产行业尚未达到这样的数字化水平，但在过去一年时间里，疫情在不断倒逼着行业向数字化方向更快迈进、向互联网靠拢。

从线上售楼处、打造线上营销平台，到对内提升办公协同效率、打通信息流等各方面的努力。“以投标为例，过去都需要到客户所在地区线下进行，现在可以用远程投标，这是疫情带来的改变，”熊建平说，疫情过后，这个改变可能就会留下来，而且会有越来越多的人和行业接受SaaS这种服务模式。

房地产行业从高杠杆、高周转、高利润年代向着需要精细化运营发展的过程中，这样的服务总是要有人提供，仲量联行就决定尝试多走一步。

需求与痛点并存

这并不是一个拍脑袋的决定。随着存量物业时代的到来，越来越多持有不动产的业主对资产管理、运营数据的需求也在切实地增长。

作为业主的阿里巴巴便拥有不少相应的需求。“我们的主业并非不动产相关业务，但手中持有的资产也会涉及到对外租赁运营等，在这个过程中我们可能也会遇到很多挑战，”阿里集团智慧建筑事业部数字效能团队负责人马召表示，“在物业出租过程中，我们并不清楚相应的市场行情是如何，又该怎样制定对应的考核目标。我们希望有成熟而专业的团队，从成本、收益等方面，向我们提供SaaS的系统能力，给出数据，帮我们看清楚前进的方向。”马召表示。

事实上，仲量联行就获得了越来越多这样的客户需求。据熊建平透露，近来有许多不是以房地产开发为主业，但又持有不少不动产的大型企业，向仲量联行寻求服务，例如评估某项资产出租的租金定价是否公允。

而对于安博中国这样的物流地产开发商、基金管理人，完整全面的数据是其做出决策的关键支撑。

“从投资决策获取项目，到建设招商运营的全流程，直至最终反映在估值上，”安博中国战略项目副总裁廖伟翔表示，“在这全流程中，提升我们的效率、做出正确的决策，给我们物业最好的价值提升、给投资人最大的最优的回报，这是我们最看重的一个点。”在这整个运营过程中，获取充分的数据是一大挑战。

除了面向此类非开发商的物业持有人外，对于传统的开发商来说，运营持有型物业的过程中，也需要这样的独立第三方数据平台，来对其工作进行进一步评估。“一家商场运营得好与不好，需要有个第三方标杆来衡量，给投资人、股东提供参考。”熊建平表示，而独立性也正是仲量联行的关键优势之一。

在看到行业庞大的需求后，仲量联行凭借自身在房地产行业几十年如一日的深耕，着手对行业走向数字化过程中亟待解决的痛点进行盘点，以各个击破。

众所周知，房地产企业在日常的运营过程中会产生大量的数据，但目前市场上相关的统计口径、计算方法和标准仍有较大的差异，从业人员的业务水平以及行业知识储备，导致在处理数据时，很容易出现数据质量不统一的现象。对此，一个中立客观的SaaS平台，将数据梳理整合后以可视化形式呈现给用户，就显得十分必要。

同时，在对房地产项目进行投资评估测算时，“根据我们的经验，用户50%的时间都会花在数据的收集整理和模型搭建上，而数据收集又是重复性的劳作，非常繁琐。”仲量联行方面透露。而一个好的服务平台，就可以实现项目模型自动化、标准化匹配，大幅度降低手动建模和数据管理时间，从而实现降本增效。

“资产管理者每天都在面对海量的数据，其中不仅包括物业运营中产生的财务数据，还有地理空间、物流人力、消费场景等非财务数据；有机整合不同领域的数据，挖掘数据背后的价值并将其最大化，才能实现真正的智慧资产管理。”仲量联行大中华区评估咨询服务部总监刘嘉敏表示。

仲量联行耗时一年，搭建起了这样的平台。

地产行业的“彭博”

10月12日，臻量以中国首个全业态数字化资管SaaS平台的姿态，正式面世。

据了解，臻量集数据收集、分析、研究功能于一体，既是一个高效便捷的评估测算工具，也是智能全面的资产管理平台，还拥有前瞻创新的专业地产智库。

具体来看，在评估测算方面，臻量贴合国内物业多样需求的专业估值模型，便于使用者快速上手操作；涵盖现金流折现模型DCF、假设开发和成本法等多类型评估方法，满足本地化多样需求。

在资产管理方面，臻量构建了跨越资产全生命周期的统一管理体系，为冗杂的租约管理提供详尽直观的一站式平台服务，助力客户提升商业运营决策效率。

作为专业地产智库，臻量也基于详实多维的底层数据深入分析行业趋势，敏锐捕捉市场发展先机，通过创新数据产品、工具赋能客户长远战略决策。

现阶段，臻量率先上线了物流板块。这也是仲量联行颇为擅长的领域。据披露，臻量平台物流数据依托于仲量联行评估咨询超过10年的评估业务积累，数据库覆盖中国79座城市、约7200万平方米，约占市场总量的70%。

然而，这并不是全部。在中国深耕数十载的仲量联行，仅2020年就完成了6665个项目评估工作、总估值达到2.8万亿元，并连续16年位列香港主板IPO物业评估服务第一，市场份额达39%。

熊建平表示：“过往三十年间我们完成了数以万计的评估项目，因此‘臻量’开发团队对中国的房地产各资产类型及市场趋势有了全景式宏观概览和立体式的深度透视。”所以，紧跟着物流板块，臻量之后会上线办公楼、商业等业态，并开发数字化租约管理、城市地图等功能。

根据仲量联行的规划，未来用户通过订阅，可实时访问平台获得数据，其中包括城市常住人口、城镇化率、社会临收盘总额、土地相关政策等城市宏观及物流行业数据，以及市场平均租金、空置率、大宗交易情况、租户分析等数据。

不过，熊建平并没有把臻量局限在一个小范围里：“现在公募REITs所涉及到的暂时不是传统的商办物业，而是包含交通、环保、物流仓储、数据中心等在内的基础设施，这个市场非常之广阔，数据的需求量也非常之大。”

“其实每一个特定的行业都会有数据的要求和数据的整合，我们现在走出的第一步可能是以商办物业为主、以物流为主，希望后续更多的人跟上。”熊建平给臻量设定的目标是成长为地产行业的“彭博”：以独立第三方提供全面丰富可靠的数据，在业内建立起充分的公信力。

但这一切对于房地产的数字化来说，也还只是一小步。“我们提供了一部分、一个切入点，房地产行业的设计、施工、招投标、建造、装修等环节也可以有一系列的数字化产品，帮助其进入到数字化流程中，”熊建平表示，“产品、服务在其中一段一段完成，最后形成全链条数字化。”

仲量联行

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