近来，各地频繁祭出的调控政策，让楼市蒙上波谲云诡的气息。
在北方，有以哈尔滨为代表的省会城市，主动发布性质明确的“救市”政策；在东莞等热点城市，二手房指导价继续严控，丝毫未见松绑迹象；还有遍布大江南北的十余座城市，针对房企降价出台“限跌令”，稳定市场走向与购房者预期。
有声音称，少数城市房贷利率下调、央行释放稳楼市信号，或代表调控转向的开始。
真相到底如何？综合业内多方观点可知，不管是央行的罕见表态，还是各地政策放松，主要以局部小招为主，并没有触动“房住不炒”“一城一策”主基调。
楼市分化还将持续存在。祭出松绑政策的城市，多是市场基础较差，普遍面临人口流出、需求萎缩的问题，政策短期或有托底效果，但长远还有待观察；至于上海、深圳、东莞等政策收紧的城市，楼市调控难言放松，“房住不炒”的基调不会动摇。

局部地区吹起“暖风”
哈尔滨最新出台的楼市政策，极大触动了市场的敏感神经。
10月10日，哈尔滨出台"十六条"政策全方位稳楼市，在房企端，减轻企业流动资金压力；在居民端，促进购房需求释放。
人口千万的省会主动“救市”，有何信号意义？是否意味着，楼市政策会出现大转向？让市场有此疑问的，不仅因哈尔滨的城市量级，更重要的是，近期为楼市托底的城市实在不少。
本应火热的金九银十，东北三大省会城市却相继出台救市举措。9月13日，长春发布购房补贴；再早前，沈阳也提高了人才购房补贴标准，同时还约谈了部分房企，规范房企降价销售行为，维护市场秩序。加上哈尔滨，寒意阵阵的东北地方政府救市基调已然十分明朗。
不仅在东北，长三角珠三角也有部分区域释放出了救市信号，10月11日宁波市奉化区发布了人才购房补贴政策，国家级人才最高可获100万元。肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率，降低二手房交易成本。在内陆地区，岳阳、唐山等十余座城市，则为了稳预期，出台针对房企的“限跌令”。
以哈尔滨为代表的东北城市，出台楼市刺激政策并不意外。
克而瑞发表研报称，2021年前8个月，沈阳、长春、哈尔滨3个省会城市，成交较2019年同期跌幅都在两成以上，哈尔滨跌幅更是高达59%，市场压力可见一斑。
楼市寒意阵阵，根源还在于人口流出、需求萎缩。“七普”数据显示，截至2020年末，黑吉辽三省常住人口规模为9851万，较2010年末减少1100万人，累计降幅达10%。尤其是青年人口流失、叠加宏观因素影响，直接导致购房需求萎缩。
其他出台托底政策的城市，也多受楼市整体转冷的影响。据中指研究院数据，今年国庆长假期间，重点城市新建商品住宅成交面积同比下降33%，购房者置业意愿不足。
多家券商研究认为，居民对房地产行业“量价下行”的悲观预期，直接导致本轮市场景气度的下行。
克而瑞表示，综合各地刺激购房消费的举措，地方调控“边际放松”的序幕正在拉开，房价下滑过快城市、库存风险过高城市、高土地流拍率且高土地财政依赖度城市，更具放松调控的动机，楼市调控有望获得适度松绑。

信贷政策基本面没变化
“救市”就代表政策出现反转吗？事实并非如此。
如是金融研究院院长管清友认为，哈尔滨多部门联合出台十六条政策稳楼市，缓解房企流动资金压力，提升购房需求，打响救市第一枪，但这只是为了稳定市场，在房住不炒的框架里小幅腾挪。如果市场基本面差，该跌的地方放松后还会跌，只不过可能跌得慢一些。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，哈尔滨“十六条”楼市新政，并未有“出格”的地方，未跨出“一城一策”的边界，纾困供给端才是政策的重点。只要购房利率不降低，杠杆率不变，贷款集中度政策变，交易税费不变，不影响大局。
实际上，信贷政策的松紧程度，更加影响楼市的冷热变化。10月初，在广州、佛山等地，部分国有银行和股份行开始下调首套和二套房贷利率，湖南益阳也有银行下调房贷利率。
个别城市的房贷变动，叠加中央释放的稳楼市信号，行业调控边际松动的预期不断出现。9月底，中央接连释放稳楼市信号，称金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
不过管清友认为，央行首提“房地产”，主要是为了保障首套刚需和二套改善的正常住房消费需求。在坚持“两道红线”房贷集中管理和严格审核贷款资质的基础上，对首套刚需提供差异化信贷支持，最多是结构性的微调纠偏，整体地产信贷政策很难有明显的松动。
克而瑞数据也显示，今年9月，全国首套房贷款平均利率为5.46%，较去年年底上升23个基点；二套房贷款平均利率为5.83%，较去年年底上升29个基点。
广州、佛山等地下调房贷利率的城市，主要因前期房贷利率涨幅较大，处于高位，因此纠偏优化，避免误伤刚需。
不过，业内普遍认为，经历今年房贷利率上行、银行房贷额度不足、放款周期变长后，房贷政策最严最紧的时期已经过去，一刀切收紧房贷政策、误伤刚需的行为将会逐渐纠偏。
中银证券认为，房贷集中管理制度实施以来，多数银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限及以内，整体存在一定调节空间。目前，市场正处于“基本面”与“政策”双重底部，政策维稳预期进一步加强，房企信贷及居民按揭贷款有调整预期。

第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。 如需获得授权请联系第一财经版权部：021-22002972或021-22002335；banquan@yicai.com。

文章作者

• 孙梦凡

关键字

楼市调控政策转向

相关阅读

坚定债牛不动摇

偏空的观点担忧，信用扩张、债券供给等冲击；偏多的观点认为，信用转宽尚需时日、资产欠配等仍有利于债市。偏多的观点认为，信用转宽尚需时日、经济走弱延续、资产欠配显著等，仍对市场形成有力支撑。

09-23 17:27

坚定债牛不动摇

偏空的观点担忧，信用扩张、债券供给等冲击；偏多的观点认为，信用转宽尚需时日、资产欠配等仍有利于债市。偏多的观点认为，信用转宽尚需时日、经济走弱延续、资产欠配显著等，仍对市场形成有力支撑。与过往的三大不同点，决定了债市分析基准已变2020年中以来，防风险相关政策的推进，对传统引擎形成硬约束，调结构的决心与定力非常坚定；转型攻坚阶段的资产荒现象或持续存在。回溯历史，过去两轮债牛均终结于流动性转向，2016年底缘于货币政策收短放长服务金融防风险，2020年中伴随经济修复货币政策回归常态。资产荒持续下，利率中枢下移、波动区间收窄，未来仍将延续。

09-23 10:34

毫不动摇坚持和加强党的全面领导

09-15 17:15

70大中城市房价五年走势：深圳涨幅第一，有城市跌回五年前

近五年来，二手房涨幅最多的前五个城市分别是深圳、合肥、无锡、广州和杭州，涨幅最低的城市分别是牡丹江、锦州、湛江、岳阳和常德。其中牡丹江的房价更是低于5年前。

必读2020-12-04 20:03

延迟退休方案已趋于成熟：养老金领取机制、退休年龄怎么改

除了渐进式延长退休年龄之外，强调激励作用的弹性退休也进入了决策层视野。

必读2020-11-26 22:18一财最热

• 广告联系
• 订阅中心
• 法律声明
• 关于我们
• 上海市市场监督管理局
• 国家网信办举报中心
• 上海互联网举报中心
• 友情链接

沪ICP备14015572号-2互联网新闻信息服务许可证：31120180001互联网视听节目服务(AVSP):沪备2014002沪公安网备31010602000015号
版权所有 上海第一财经传媒有限公司意见反馈邮箱：yonghu@yicai.com客服热线：400-6060101 违法和不良信息举报电话：400-6060101转6
技术支持 上海第一财经技术中心技术合作：直播合作：百视通

• 第一财经
  APP

• 第一财经
  日报微博

• 第一财经
  微信服务号

• 第一财经
  微信订阅号

• 第一财经
  VIP APP

点击关闭