万科2022年报:业绩稳健、财务安全、经营服务业务营收超500亿,行业震荡下展现韧性
3月30日晚,万科发布2022年度报告,在行业前所未有的震荡下,实现营业收入5,038.4亿元,同比增长11.3%;归属于上市公司股东的净利润226.2亿元,同比上升0.4%;在实现稳健业绩表现的同时,万科也守住了安全经营的底线,保持“绿档”和业内领先的信用评级,经营性现金流连续14年为正;开发业务在市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重挑战下,确保了超过34万套新房的平稳交付;经营服务业务保持高速发展,全口径收入达到512.6亿元,同比增长23.1%。
2022年行业深度调整,业绩企稳来之不易
2022年,房地产行业经历了远超预期的深度调整。从销售端看,第三方数据显示,全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌,百强房企销售额同比下降42%,销售额超千亿元的房企数量较2021年减半;从供给端看,新开工面积降幅扩大,房地产开发投资同比转负,2022年全国房屋新开工面积同比下降39.4%,降幅较上年扩大28个百分点,全国房地产开发投资同比下降10.0%,为有统计数据以来的首次下降。从融资端看,行业融资能力明显下降,海外债务市场功能失效,房企资产负债表显著承压,境内债展期规模创历史新高,流动性风险频现,并对上下游造成冲击。多种因素叠加之下,行业信心前所未有的脆弱,给企业的经营带来巨大的压力和挑战。
(资料图片仅供参考)
在此情况下,万科克服重重挑战实现了稳健的业绩,2022年营业收入5,038.4亿元,同比增长11.3%,归属于上市公司股东的净利润226.2亿元,同比增长0.4%;每股基本盈利1.95元,同比增加0.6%。
在业绩表现稳健的同时,万科还保持了一贯的健康财务状况和难能可贵的抗风险能力。截至2022年底,万科继续保持“绿档”,经营性现金流连续14年为正,净负债率仅43.7%,处于行业低位,持有货币资金1,372.1亿元,对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。万科的负债结构也进一步优化,融资成本保持低位,期末长期负债占比提高至79.5%,新增融资的平均成本为3.88%,存量融资的综合融资成本为4.06%。健康的财务状况也让万科获得了评级机构认可,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。
在一位不愿具名的地产行业人士看来,去年房地产行业形势艰难,销售下滑、债务违约、交付问题等多种因素叠加冲击,在此情况下万科能够在财务安全的基础上,保持营收、净利润的稳健,并不容易,成绩含金量不低。
已开项目投资兑现度近90%,交付新房超34万套
2022年,万科开发业务全年实现合同销售面积2,630万平方米,合同销售金额4,169.7亿元,结算面积3,401.4万平方米,同比增长9.1%,结算收入4,444.0亿元,同比增长10.5%。
在2022年的特殊形势下,“保交付”成为行业的重要课题。面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加,万科动员全部资源和力量,实现了超过34万套新房的平稳交付,全年竣工面积3,629.1万平方米,同比增长1.6%。为了给客户交付更满意的房屋,万科在53个城市组织了6322场质量共建,邀请9.6万名客户进入工地,参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的质量查验,并在交付阶段推进房产证的办理提效,116个项目的客户在收房现场拿到房产证,进一步巩固了消费者对万科的信赖。
与此同时,万科持续改善开发业务的经营管理质量,新增投资的精准度和投后管理进一步优化,全年权益总投496亿,已开项目投资兑现度近90%,过去几年存在的操盘离散度过大、投资追高冒进等问题得到有效改善。2022年,万科投资聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目,累计获取新项目36个,总规划计容建筑面积690.2万平方米,权益计容规划建筑面积403.7万平方米。
经营服务业务营收突破500亿 同比增长23.1%
房地产行业进入新时期,万科相信无论是从客户需求、城市发展、政策导向或是投资角度,行业都无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段,开发、经营、服务并重是必然趋势。2022年,在巩固开发业务的同时,万科的经营服务业务保持了双位数增长,全口径收入达512.6亿元,同比增长23.1%,多项业务巩固了业内领先优势。
万物云于2022年分拆上市,营收首次突破300亿元,同比增长26.1%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长,同时蝶城战略初见成效,蝶城数量增至584个,完成38个试点蝶城的供应链改造,对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元,预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。
物流业务保持快速增长。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今,目前综合实力位列行业第一梯队,冷链仓储规模全国领先,2022年实现营收35.6亿元,同比增长17.9%,其中冷链业务实现46.7%的增长。
长租公寓业务在规模和效率上保持行业领先。作为全国最大的集中式公寓提供商,万科泊寓2022年实现营收32.4亿元,同比增长12.1%,运营管理租赁住房21.5万间,累计开业16.7万间,年终出租率达95.6%。与此同时,泊寓响应国家纳保政策,在北京、天津、深圳等14个城市,为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。
商业业务方面,2022年营业收入87.2亿元,同比增长14.3%。万科累计开业商业项目242个,其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个,同时公司内资源协同整合取得较大进展,印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理,提升整体商业资产运营质量。截至2022年底,印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。