近日，杭州楼市“小阳春”来袭，有楼盘仅推出64套房源，竟引来2798组客户参与摇号，中签率低至2%，买到房堪比中了彩票。

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不过，综合当地政府部门及中介机构数据，杭州楼市近期虽然成交旺盛，二手房网签量创20个月以来新高，新房成交量同比上升98%，但一二手房均价却仍然在下滑，总价300万元以下的刚需房成交占据整个市场的半壁江山。

高端改善盘40人抢一套房

3月7日，杭州国际金融中心（IFC）第二次加推，这次仅推出了64套房源，且已经有8套房源被A类人才预定，留给其他购房家庭摇号的房源仅有56套。根据楼盘公示，最终共有2798户家庭入围摇号，其中含高层次人才家庭82户，无房家庭531户，综合中签率仅2%，有房家庭中签率低至1.4%，这是杭州2023年以来中签率最低的楼盘。

该楼盘去年6月首开时，综合中签率为5.39%，有房家庭中签率为3%，现在的中签率相比去年直接腰斩。

2700多组客户注定陪跑，这楼盘为何如此火？一名杭州新房渠道中介对第一财经表示，杭州国际金融中心由港资新鸿基地产、平安不动产以及杭州本地的钱投集团合作开发，位于钱塘江和京杭大运河汇流之处，拥有一线江景，毗邻三堡地铁站。该项目周边的二手楼盘万科大都会79号、中海御道等挂牌价已经超过10万元/平方米，而杭州国际金融中心的新房均价为69800元/平方米，一二手房价格倒挂促成了该楼盘销售的火热。

杭州国际金融中心的客户门槛很高，首先这64套房都是大户型，分为204平方米和437平方米两种户型，前者总价达到1500万元，后者总价超过3000万元，这意味着购房者需要一定的财力；其次，本次所有家庭入围摇号都需要顶格社保，其中高层次人才家庭入围最低为E类社保205个月，这是杭州首次人才摇号也需要顶格社保才能入围。

该楼盘将于下周正式开盘，按照公证处摇号顺序，购房者依次在网上选房，每个客户只有最多一分半钟的选房时间，一旦认购成功就不能再更改。

杭州市场上其他改善型楼盘热度也有显著回升。比如申花板块的绿城馥香园，均价55000元/平方米，总价千万起，是今年杭州第一个触发社保入围机制的楼盘，该项目2月加推了124套房源，最终共有1077户家庭入围摇号，E类人才家庭需要6个月社保，普通家庭需要193个月（约16年）社保才能入围。2月底再次领证时，在杭州国际金融中心的分流效应下，社保年限要求有所缩短，但入围摇号的家庭总数相比前次摇号接近翻番，共有1893户家庭入围摇号。此外，铁路北板块的特发澜栖府，总价区间在300万元至600万元，属于较为普通的改善型楼盘，无房家庭需要67个月社保才能入围，中签难度翻番。

楼市回温但整体均价下行

今年2月起杭州楼市的暖意盎然，不过像杭州国际金融中心、绿城馥香园这种大热红盘并不能展现杭州楼市的全貌，目前杭州楼市的成交主流仍然是300万元以下刚需住房，目前呈现“量升价跌”的趋势。

根据杭州市住房保障和房产管理局公布的数据，今年2月杭州新房共计成交8273套，其中主城区成交2466套，其他地区成交5807套；2月二手房共计成交5809套，环比上升170%。

杭州贝壳研究院近日发布的数据则显示，2月杭州二手房网签单量达7396套，环比1月增长133%，与去年“517”新政后的6月网签量相当，也是自2021年6月算起20个月来的网签最高值；2月份新房成交8452套，环比上涨1%，同比上涨98%，新房供应7398套，环比上涨140%，同比上涨143%。

尽管成交数量大涨，但是根据杭州贝壳研究院统计，今年2月杭州二手住宅网签均价为30765元/平米，环比1月份下滑2.2%；新房成交均价虽同比上涨7%，但环比下降12%。总体来看，杭州楼市当前处于“量升价跌”的特殊阶段。

这一情况与杭州楼市的成交结构有很大关系。杭州二手房成交的主力面积段是60平方米至90平方米，占比达到46%，超过一半的购房者选择的都是90平方米以下小户型，总价在300万以下，因此全市住宅均价并未随着成交放量而提升。

新房市场也类似，虽然高端改善型楼盘摇号火热、赚足眼球，但实际上杭州总价300万元以下新房成交占比最多，达到44%，200万至300万元才是增速最高的价位段。

一方面看房的买家增多，另一方面挂牌售房的业主数量也在迅速增加，据贝壳统计，今年2月杭州的二手房挂牌量环比涨了268%，创下22个月以来最高的单月度挂牌量，因此业主售房的信心指数也在下降，未达2021年同期水平。

新房库存方面，出清周期整体呈现下降趋势，但杭州远郊的去化仍艰难，临安区出清周期为25个月，富阳区为20个月。

杭州贝壳研究院认为，目前市场回温主要缘于过去较长时间积压的需求释放，各行各业的复苏和利率水平成为楼市“小阳春”的核心驱动力，预计3月二手房的成交量还会继续上升，但是“量升价稳”是主基调，改善型新房的摇号难度或将继续增加。