盛松成：疫情加剧地产危机，应适当延长去杠杆周期

本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击，建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。

具体来说，对于三道红线不达标的房地产企业，监管部门可以考虑按当前的指标维持6个月不上升的前提下继续提供贷款；贷款集中度管理对于各银行的达标时间也可以考虑往后推迟半年或一年。

当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加，应高度警惕房企现金流危机形成恶性循环。目前房地产行业的现金流危机仍在持续，头部民营房企的风险仍在持续，其中二季度大量房企美元债到期成为又一个风险点。

在经历了去年下半年的市场快速下行和风险爆发后，全社会对于房地产业的发展预期已明显改变。去年下半年部分房企因为资金紧张而被迫放慢施工节奏，甚至形成烂尾楼，对消费者信心冲击较大；本轮疫情可能带来同样的风险，这将进一步打击消费者信心、冲击房企的销售。

预期恶化和疫情暴发的双重冲击已体现在1~3月的数据上。国家统计局4月18日公布的数据显示，1~3月份，房地产开发投资、销售、房企到位资金等多指标疲软，其中销售额降幅继续扩大，3月住宅销售额创去年7月以来最大降幅；房地产开发企业到位资金同比下降近20%。此外，3月份的数据尚未体现上海和广州等地因疫情实施严格封控的影响。

2020年疫情之后，由于政策放松和需求推迟，楼市在疫情结束后的6月出现了较大幅度的反弹。今年是否会再次出现2020年那么大幅度的反弹还需观察。继续从需求端边际放松是现实的举措，各地要灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线。

去年9月以来，房企拿地和居民购房都在向热点区域转移，有推高热点区域风险的可能。而三四线城市需要更多供给端调控，因为人口流动趋势很难逆转，一味着眼需求端可能造成长期隐患。当前各地正在边际上放松调控政策，但热点城市政策放松仍需谨慎，要谨防2020年疫情过后市场迅速过热的情况再度发生。

为化解地产行业风险，中国境内金融市场正为项目收、并购相关融资敞开大门。彭博汇总公开信息显示，2022年一季度，与地产项目收并购有关的债券发行计划以及银行授信额度合计达2100亿元以上。

此外，央行和外汇局本周二公布23条举措，其中要求金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。

部分房企经历去杠杆和疫情后可能难以为继，可考虑鼓励经营稳健、发展势头良好、债务负担较轻的企业收购出险项目，化解危机；同时，去年下半年以来大量地方城投入市收地，由于城投主营业务不是房地产，购置土地后仍需要专业人员来实施，这就给了房企承接相关业务、扩大生存空间的机会，建议企业积极把握代建、保障房市场机会。

（作者系中欧国际工商学院教授）

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