“虎年”集中供地第一枪,房企争抢北京热门地块

沉寂许久的土拍市场,终于在春天苏醒。

2月17日,北京新年首轮集中供地落下帷幕,除了一宗流拍地块,本轮土拍共成交17宗地,总成交价480.23亿元,约为去年集中供地总金额的四成。其中,一些热门地块遭到房企争抢,最多有十家房企联合体参拍同一地块。

华润置地(01109.HK)、中海地产(00688.HK)、绿城中国(03900.HK)成为本次土拍的活跃选手,绿城接连拿下朝阳区、石景山区、亦庄新城共三宗地块,华润置地取得丰台区、石景山区两宗地块,中海地产同样包揽两宗地块。

业内人士认为,相较于去年后两轮,北京2022年第一轮土拍明显回暖,一方面因房企开年拿地、年内就可以回款,所以企业大多积极参与;同时,去年北京楼市复苏迹象明显,本次推出的土地普遍位置不错,因此引来房企争抢。

不过,市场热度依然不及去年首轮,反映出土地市场还未完全走出低温漩涡。多位业内人士称,当下部分城市土地市场有所恢复,但因房企资金压力较大,拿地较为理性,预计2022年首批次土地市场将稳定在一定幅度。

热门地块出现举牌“争议”

赶在虎年开端,北京率先完成了首轮供地,两日内共收金480.2亿元。

与去年流拍频现不同,北京新年卖地计划彼一推出,便吸引了大量房企关注。数据显示,2022年北京第一批集中供地出让18宗涉宅用地,总起始价约491.8亿元,截至16日下午3点报名结束,共有50余家房企主体参与竞争。

最热门的昌平中关村生命科学园地块,成为本次土拍的高热地块,共有10家房企主体报名。此外,朝阳崔各庄乡地块有8家房企主体报名,朝阳王四营乡、大兴区旧宫镇、丰台玉泉营纪家庙地块等,均获得4家以上房企主体报名。

在17日的线下竞拍中,昌平中关村生命科学园地块,不仅引来房企扎堆竞拍,还因现场竞争激烈,出现了举牌“争议”小插曲。

下午开拍时,建发、中海、绿城、华润、越秀、大悦城、保利+金地+建工等十家房企及房企联合体现身,开始线下举牌竞价。按规定,如果达到27.715亿地价上限,将转为竞现房销售,若达到全部居住建筑规模,转为现场摇号。

华润率先出手后,短短几分钟便达到地价上限,中交、建发、绿地等房企均积极举牌。但是,在达到最高限价时,出现同时举牌的情况,主持人判定最后举牌企业为建发,但遭到绿城和中交的质疑。胶着近一小时后,判定为建发。

在随后的竞现房销售环节,却意外没有企业喊价,最终由建发拿下这宗“明星地块”。据悉,该地块周边轨道交通、商业、教育等配套等较为齐全,按规定,该地块需须配建3500平方米“保障性租赁住房”,销售指导价6.2万/平方米。

热度同样较高的还有朝阳崔各庄地块,该地块起拍价37.8亿,需配建4400平方米保障性租赁住房。开拍后,房企激烈争夺,最终经过55轮竞拍,由绿城以43.47亿地价上限取得,除了配建保障房,还有41000平方米现房销售面积。

值得注意的是,本次土拍中,房企以联合体形式出现的情况大大减少。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,企业选择联合拿地往往是出于分担资金压力和开发风险,但由于去年多数房企资金链断裂情况频发,在一定程度上增加了企业选择合作方式的担忧;另一方面,北京土地出让文件中明确规定“谁拿地、谁开发、谁售卖”,加之高标准建设方案压身,利润空间有限,因此企业开始多倾向于“单打独斗”。

值得关注的是,房企在举牌时也较为谨慎,更加注重利润空间。

以朝阳区王四营地块为例,该地块由中海、金地+保利、北京城建、华润等5家企业参加现场竞价。实际出价时,只有中海及金地+保利联合体轮番报价,最终由后者以42.4亿元竞得,溢价率8%,项目限售价格71000元/㎡。

中指旗下“土地情报”表示,上述地块最后一口报价时,主持人将竞价幅度调整至1000万元,仍没有企业报价,可见土地出让方和开发商之间的价格博弈十分微妙。

大幅回暖仍然艰难

与去年对比,北京2022年首轮供地表现稳定,没有出现大量流拍的现象。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,中海、华润、保利、城建、首开等企业参与热情较高,这与稳健型房企的资金状况相对较好直接相关。年初获取的地块,有机会本年内形成销售储备货值,也成为房企关注本轮土拍的重要因素之一。

尽管如此,当下土地市场仍难言回暖,参与企业数量不如去年首轮,企业出价分化也非常明显。

“北京本轮的土拍情况,一定程度上映射了市场当前局势与发展走向。”关荣雪认为,房企的资金现状仍是土地市场投资动作相对收敛的主要因素。

此外,配建“保障性住房”和“竞现房销售”,是这次土拍的亮点。资料显示,北京进一步强化了现房销售预期,有9宗地需要竞现房销售,比例较2021年第三批明显增加。但在最终实际出让时,只有一宗是通过竞现房的方式成交。

“企业资金压力犹存,主要是由于现房建设周期相对较长,对房企资金周转能力的考验较大。”关荣雪表示。

放眼全国土地市场,1月份整体土拍同样难言火热。克而瑞研究中心数据显示,1月全国经营性土地供应总建筑面积为9485万平方米,环比下降39%。

从企业方面看,中指数据显示,1月TOP100企业拿地总额837亿元,拿地规模同比下降62.6%,绿城中国、华润置地、滨江集团2022年1月拿地金额位列前三。“受各类金融调控政策影响,房企资金承压,拿地意愿和拿地能力降低。”

进入2月份,北京率先打了土拍头阵,福州、徐州等地也纷纷公布今年第一批供地计划。其中,福州推出了20宗土地,计划于3月16日至3月17日公开出让;合肥今年首轮集中供地拟出让32宗土地,拍卖起始时间为3月17日。

为提升房企的拿地意愿,各地同样在优化出让条件,比如下调保证金比例、减少配建和自持规模等。不过,土地市场回暖能否成为趋势,仍然有待观察。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,近期,除个别城市土地市场回暖外,大部分城市土地市场仍偏冷。偿债压力下,部分房企无钱拿地,谨慎观望的态度难以大幅扭转,加之今年房企收购并购机会增加,2022年整体土地市场回暖的速度可能不会很快。

以发布供地计划的合肥为例,中指研究院称,本次合肥土拍达到最高限价后,粗估楼地价差在5200元/平方米-9400元/平方米间。考虑到提升的开发商门槛和品质要求,本次土拍所能剩余的利润,会直接让小体量房企望而却步。

关键词: 集中供地